在亨利护照指数中，葡萄牙护照目前位列全球第四，持该护照可免签或落地签前往188个目的地。 对于计划在2026年投资葡萄牙房地产的国际买家和投资者而言，这一排名值得关注——并非因为旅行的便利性，而是因为它所传递的信号：深厚的国际信任、政治稳定，以及一个已悄然成为全球最具公信力的长期基地之一的国家，这里欢迎家庭、企业家和资本的到来。
本文结合最新数据，详细剖析了使葡萄牙成为长期居住和投资的理想之选的六个结构性因素。
1. 葡萄牙护照：全球前四的排名究竟意味着什么
葡萄牙护照的实力如何？
根据亨利护照指数，2025年葡萄牙护照在全球排名第4位，这意味着持该护照可免签前往188个目的地。换言之，就全球出行便利度而言，葡萄牙的排名已超越美国、加拿大和澳大利亚。
对于正在考虑移居的投资者和家庭而言，深入了解葡萄牙国籍的相关事宜非常有必要：
- 入籍时间表：历史上，合法居满5年后即可申请入籍。2025年宣布的最新改革显示，入籍时间可能有所延长：欧盟公民和葡语国家公民通常需居满7年，其他外国公民则需居满10年。
- 永久居留权：欧盟公民在葡萄牙合法居住满5年（且期间未中断），即可获得永久居留权。
- 入籍要求：证明已合法居留规定时长，具备基础葡萄牙语水平（通常为A2级别），且无犯罪记录。
- 2024年行政政策更新：根据行政实践的变更，居留时间现可从提交居留申请之日开始计算，而非仅从获批之日开始计算——这对申请人而言是一项实实在在的实际好处。
国籍规定会随时间推移而变化，具体情况应始终向合格的移民律师或相关葡萄牙主管部门（IRN 和 AIMA）进行确认。
更深层的含义在于：葡萄牙护照的排名并非一种虚荣指标。它体现了使该国对投资者极具吸引力的那些特质——开放、稳定以及持久的国际信誉。
2. 葡萄牙并非新兴国家——它已是成熟国家
葡萄牙作为国际旅游目的地有多受欢迎？
葡萄牙早在几年前就已不再是“新兴”旅游目的地。如今的数据证实，它已成为一个成熟、客流量巨大的旅游目的地，且全球需求持续旺盛。
- 2025年，葡萄牙旅游住宿业接待游客约3300万人次，延续了创纪录的增长势头。
- 国际游客人数超过2000万，这印证了葡萄牙在全球范围内拥有强大且多元化的吸引力。
- 官方统计数据显示，预计2025年非本地游客到访量将超过3000万人次，这表明与2024年相比，游客数量仍在持续增长。
对于房地产投资者而言，这一点至关重要，因为旅游需求不仅仅是一种休闲活动——它直接支撑着：
- 酒店资产与品牌住宅
- 零售及餐饮概念
- 以健康、服务和体验为导向的开发项目
- 全年短期和长期租赁需求
葡萄牙并非一个由投机行为驱动投资者需求的市场。这里的投资需求源于人们选择在此定居——这一群体规模庞大且逐年增长。
3. 互联互通：小国，全球视野
对于国际居民和投资者而言，葡萄牙的交通便利程度如何？
葡萄牙最被低估的优势之一就是其交通便利性，这对那些在多个国家之间往返的国际居民和企业主而言尤为重要。
- 2025年，里斯本机场客运量约为3610万人次，这进一步巩固了其作为南欧发展最快的国际枢纽之一的重要地位。
- 2025年，葡萄牙各机场的客运量总计达到创纪录的7250万人次。
- 里斯本提供飞往约150个目的地的定期客运航班，其中包括通往欧洲、北美、非洲和南美各大城市的直飞航线。
- 波尔图机场通航超过100个目的地，有力地支撑了该国北部的交通网络。
对投资者而言，这一基础设施使“多据点生活”成为可能——将葡萄牙作为与伦敦、巴黎、日内瓦、纽约或迪拜并列的主要或次要据点——且在交通便利性方面几乎无需做出实质性妥协。此外，受企业员工流动、会议活动以及国际生活方式迁移的推动，该地区的高端租赁需求也十分旺盛。
4. 安全：一项务实的投资驱动力，而不仅仅是一种生活方式
葡萄牙是一个适合居住的安全国家吗？
在2025年全球和平指数（GPI）中，葡萄牙位列全球第七，继续稳居全球最安全国家之列。值得注意的是，其排名领先于所有西欧主要经济体，包括德国、法国、西班牙和英国。
人们常将安全视为在葡萄牙生活的一大优势。但鲜少有人提及的是，安全与房地产投资之间存在着直接的关联。在被认为安全的市场中：
- 家庭搬迁需求在结构上更为强劲，从而推动了住宅的长期入住率
- 国际学校的基础设施不断发展和扩展，为高收入居民社区提供了坚实支撑
- 长期租户——对房东而言最具价值——更倾向于签订多年租约
- 核心住宅区的房产价值对短期波动的抗风险能力更强
葡萄牙在安全方面的排名是该国持续吸引家庭移居定居（而不仅仅是购买度假屋的买家）的原因之一。
5. 国际认可：葡萄牙在高端市场的品牌形象
葡萄牙作为旅游目的地曾获得过哪些奖项？
奖项虽不能取代市场基本面，但它们印证了国际市场对一个目的地的看法——而这种看法正是推动需求的动力。
- 在“世界旅游大奖”评选中，葡萄牙被评为“2025年欧洲最佳旅游目的地”。
- 在同一届颁奖典礼上，波尔图被评为“2025年欧洲领先城市目的地”。
- 阿尔加维在“世界旅游大奖”评选中荣获“全球最佳海滩目的地”称号，这一殊荣它已连续蝉联2024年和2025年两届。
这些并非小众领域的荣誉。它们体现了葡萄牙在国际旅行和搬迁市场的不同细分领域——城市、沿海及豪华领域——中始终保持的顶尖地位。对于投资者而言，此类高水平的持续认可证实，葡萄牙的吸引力并非周期性的，也不受潮流影响，而是具有结构性的。
6. 里斯本优质房产：数据揭示的真相
里斯本目前的房价和租金回报率是多少？
葡萄牙的结构性优势直接体现在其高端住宅市场上，里斯本的数据清晰地印证了这一点。
过去五年间，里斯本高端住宅价格上涨了约25%至35%。 最受追捧的区域——自由大道（Avenida da Liberdade）、拉帕（Lapa）和王子区（Príncipe Real）——目前每平方米价格在9,000至15,000欧元之间。这些数字虽颇具意义，但仍远低于巴黎或伦敦的同类顶级市场，在这些城市，同等地段的房价通常超过每平方米15,000至20,000欧元。
据估计，国际买家占里斯本高端房产交易量的65%至75%。加之核心地段的新房供应因规划限制而长期受限，这种持续的全球需求支撑着房产价值的长期稳定。
对于寻求租金收益的投资者而言，里斯本高端住宅市场的总收益率通常在3%至5%之间，且得益于生活方式迁移、企业搬迁以及长期居留的国际居民，该市场的入住率保持在较高水平。葡萄牙将于2026年实施的住房改革将符合条件的租金收入所得税率从25%下调至10%，这将进一步提升那些根据新框架调整投资组合的房东的净收益率。
为什么2026年投资葡萄牙房地产是明智之选
葡萄牙在2026年的投资吸引力，源于一系列在欧洲其他单一市场中难以兼得的因素：
- 全球前四的护照，彰显了持续的国际公信力
- 创纪录的旅游和游客人数支撑着租赁需求
- 为多地生活提供业界领先的全球互联服务
- 全球安全排名第7位，支撑长期住宅需求
- 在城市、沿海及豪华细分市场中均获得一致的国际认可
- 与巴黎和伦敦相比，优质房产的价值仍具竞争力
- 新的财政框架将降低符合条件的租金收入的税率
到了2026年，问题已不再是“为何选择葡萄牙”，而是“在葡萄牙的哪个地区、采用何种架构、实施何种战略”——这些决策需要依托当地的市场洞察、法律明确性，以及对各细分市场表现的清晰把握。
在Bonte Filipidis，我们致力于协助国际买家和投资者应对这一挑战：将房产决策与法律及居留现实、长期价值驱动因素、生活方式优先事项以及各地区的实际情况相结合。
请联系邦特·菲利皮迪斯，共同探讨您2026年及以后的葡萄牙投资策略。
