Le Portugal a mis en place un nouveau programme immobilier visant à rendre la location plus accessible. Si le débat public se concentre sur l'accessibilité financière, il existe une autre dimension que beaucoup ont négligée : cette réforme ouvre discrètement l'une des opportunités d'investissement les plus intéressantes que le marché portugais ait connues depuis des années.
Pour les propriétaires, les bailleurs et les investisseurs à long terme, le nouveau cadre offre des opportunités de restructurer les portefeuilles, d'optimiser la fiscalité et de repositionner les actifs de manière à aligner le rendement locatif sur l'efficacité fiscale.
Un changement de politique ayant un impact financier direct
La réforme offre une série d'incitations à ceux qui souhaitent classer leurs biens immobiliers dans la nouvelle catégorie des loyers modérés. Il s'agit notamment d'importantes réductions d'impôts et d'avantages fiscaux sur les revenus et les réinvestissements.
Les principaux avantages sont les suivants :
- 0 % d'impôt sur les plus-values lors de la vente d'un bien immobilier locatif et du réinvestissement dans un bien immobilier à loyer modéré éligible.
- Réduction de la TVA à 6 % sur la construction et la rénovation alignées sur ce régime locatif (jusqu'en 2029).
- Réduction de l'imposition sur les revenus locatifs, qui passe de 25 % à 10 % pour les loyers inférieurs à 2 300 € par mois.
- Exonération de l'AIMI (impôt foncier supplémentaire portugais) pour les actifs éligibles.
- Nouvelles déductions pour les locataires (900 € en 2026, passant à 1 000 € en 2027), améliorant l'accessibilité financière et la stabilité des taux d'occupation.
Cela crée une combinaison rare : des coûts d'acquisition et de développement réduits, un traitement fiscal favorable et une demande locative stable à long terme.
Pourquoi cela est important pour les propriétaires actuels
Pour les propriétaires immobiliers qui détiennent actuellement des biens locatifs anciens ou non optimisés, cette loi pourrait redéfinir leur stratégie.
Une vente qui impliquait auparavant une charge fiscale importante au titre des plus-values peut désormais être neutre, à condition d'être réinvestie dans le cadre du programme.
Exemple :
Un vendeur ayant réalisé 200 000 € de bénéfices devrait normalement payer environ 56 000 € d'impôts.
Sous ce nouveau régime, ce coût disparaît, ce qui permet de réinvestir la totalité des bénéfices.
Cela fait passer la conversation de « Dois-je vendre ? » à « Quelle est la manière la plus intelligente de réinvestir ? ».
Un nouveau paysage locatif : réglementé, stable et attractif
Alors que les locations à court terme (AL) restent soumises à des restrictions dans de nombreuses municipalités, cette réforme renforce l'écosystème de la location à long terme, en particulier dans les zones où la demande dépasse déjà l'offre : Lisbonne, Cascais, Oeiras, Porto et les centres côtiers de l'Algarve.
Les loyers étant plafonnés pour être éligibles, la valeur à long terme dépendra désormais :
- Demande de micro-localisation
- Profil du locataire
- État des biens et équipements
- Efficacité énergétique et conformité
Dans de nombreux cas, la rénovation pour un loyer modéré peut être plus rentable que les locations traditionnelles à prix élevé, une fois pris en compte l'optimisation fiscale et la réduction du risque opérationnel.
Qui en profite le plus ?
Cette réforme est particulièrement pertinente pour :
✔ Propriétaires souhaitant se défaire d'actifs anciens de manière fiscalement avantageuse
✔ Investisseurs débutants entrant sur le marché portugais
✔ Expatriés à la recherche de revenus passifs bénéficiant d'une fiscalité avantageuse
✔ Promoteurs immobiliers repositionnant ou rénovant leur parc immobilier existant
✔ Particuliers constituant des portefeuilles à long terme axés sur le rendement
Opportunité – Pas d'urgence
Si la loi offre un cadre attractif, l'éligibilité dépend toutefois de la conformité, de l'octroi de licences, de seuils d'évaluation et d'une documentation précise.
C'est pourquoi la stratégie doit précéder l'exécution.
Comment Bonte Filipidis peut vous aider
Chez Bonte Filipidis, notre expertise va au-delà de la recherche de biens immobiliers : nous aidons nos clients à structurer leurs décisions d'investissement de manière stratégique.
Notre rôle comprend :
- Évaluer si les actifs existants sont admissibles à des avantages fiscaux
- Identification des propriétés éligibles dans les zones privilégiées ou très demandées
- Mettre en relation les clients avec des partenaires juridiques et fiscaux pour garantir la conformité
- Structurer des stratégies de portefeuille à long terme alignées sur les objectifs de style de vie
Pour beaucoup de nos clients, le Portugal n'est pas seulement un marché, c'est un chapitre d'un projet de vie plus vaste. Cette réforme rend ce chapitre plus accessible, plus efficace et plus avantageux lorsqu'il est abordé avec la bonne perspective.
