葡萄牙2026年的住房改革从根本上改变了任何投资葡萄牙房地产者的决策考量。这一于2025年底获批并现已生效的全面财政与监管方案，重塑了房产的建造、租赁、购买和持有方式，并对购房者、业主、开发商以及长期投资者均产生了直接影响。
本文详细解析了各项关键措施，阐释了每项措施在实际操作中的含义，并概述了如何把握机遇从中获益。
葡萄牙房地产市场究竟发生了哪些变化？
葡萄牙的改革并未采取价格管制措施，而是采取了供给侧改革策略：降低建筑和翻新成本，对长期租赁承诺给予奖励，并为机构资本和私人资本建立新的财政框架。
其结果是一套激励措施，这些措施实质性地改变了项目的可行性、净收益、持有策略和投资组合决策。
住宅建筑和装修的增值税税率从23%下调至6%
增值税减免涵盖哪些内容？
其中一项最重要的措施是将符合条件的住宅建设及翻新项目的增值税税率从23%下调至6%，降幅达17个百分点，这从源头上直接降低了开发成本。
当满足以下至少一项条件时，可适用优惠税率：
- 该房产作为自住住宅出售的价格低于规定的限价标准，或者
- 该物业将根据葡萄牙的“适度租金”框架投放租赁市场，首份租赁合同将在竣工后24个月内签订，并至少维持三年。
目前预计该措施将至少持续至2029年。在某些符合条件的情况下，个人翻新或建造自住住宅时，也可享受部分增值税退税机制。
这对投资者和开发商为何重要
在葡萄牙，中端住宅项目历来受制于高昂的建设成本和有限的利润空间。通过大幅降低开发和翻新成本，这一激励措施提高了此前处于盈亏平衡线边缘的项目可行性，从而在需求强劲但供应滞后的细分市场中创造了机遇。
租金所得税：符合条件的房产税率从25%下调至10%
葡萄牙租金收入的最新国税局税率是多少？
葡萄牙已大幅加强了针对“适度租金”制度下出租房产的税收优惠，目前该制度的租金上限约为每月2,300欧元，具体金额视地理位置和房产类型而定。
关键措施包括：
- 符合条件的租金收入可享受降低后的IRS（个人所得税）税率，税率从25%降至10%，该政策适用于符合标准的新签及现有合同
- 对于企业房东而言，根据企业所得税规定，仅对符合条件的租金收入的50%征税
- 符合条件的房产可能免征AIMI（Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis，即市政房产附加税）
在特定情况下，如果租金远低于当地参考值，在符合计划要求的前提下，可享受额外的税收减免。
这对业主为何重要
这些措施旨在重新平衡葡萄牙长期租赁市场的风险与回报关系。在里斯本、卡斯卡伊斯和波尔图等城市市场，现有租赁房源中很大一部分租金水平已处于适度范围内——这意味着许多现有房东无需大幅调整策略，即可享受这些税率。 税率从25%下调至10%并非微不足道：对于年租金收入为24,000欧元的房东而言，这意味着每年可节省3,600欧元的税款。
针对在“适度租金框架”下租房租户的新扣除项目
从2026年起，签订符合条件的租赁合同的租户在个人所得税抵扣方面将享受更多优惠：
- 2026年租金减免额度将提高至900欧元
- 到2027年将进一步升至1,000欧元
虽然单看这一措施并不能带来根本性变革，但它有助于延长租期，并促进入住率的稳定。对于业主和投资者而言，能够预见且长期稳定的租户是直接的运营优势。
长期租赁投资合同：资本的新框架
什么是CIA（租赁投资合同）？
一种名为CIA（Contratos de Investimento para Arrendamento）的新型长期租赁投资合同已正式推出，合同期限最长可达25年，并享有显著的税收优惠。
根据项目结构和合规要求，可能包含以下优势：
- 免征IMT（Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis，即房地产有偿转让税）及购置印花税
- 临时IMI（Imposto Municipal sobre Imóveis，即年度市政房产税）免税
- 建筑和翻新工程继续适用6%的增值税税率
- 建筑、技术及可行性研究可能获得部分增值税退税
要符合资格，开发项目通常必须将相当比例的住宅单元（通常约70%）分配给长期租赁，且租金条件需保持在适度水平。
这对机构和准机构投资者为何重要
该框架旨在吸引长期资本流入专业管理的租赁项目，从而促进住房供应的持续增长，而非助长短期投机行为。对于在葡萄牙建设或收购租赁房产组合的投资者而言，较低的收购成本（免征IMT和印花税）、较低的持续税负（免征IMI及享受优惠所得税率）以及稳定的监管环境，共同显著提升了长期收益的可预测性。
2026年政策包对首次购房者意味着什么
此次改革还包括针对首次购房者的专项措施，特别是在受控成本住房领域，并为专注于经济适用房和长期租赁住房的投资工具及基金提供激励措施。
通过降低交易成本并提高收益的可预测性，这些改革扩大了市场的参与范围——从首次购房的个人买家，到进行大规模投资的开发商和专业投资者。
大背景：葡萄牙住房政策的结构性转变
葡萄牙的住房改革标志着一场有意识的结构性转变：鼓励住房建设、翻新和长期使用，而非依赖限制性的市场干预。
其成效将取决于具体实施情况——包括规划审批时限、施工能力以及市场接受度——但现有的法律和财政工具已从根本上改变了项目架构和优化方式。
对于市场参与者而言，2026年的变更将影响：
- 项目可行性：降低建筑业增值税可直接提升开发利润率
- 净收益：符合条件的租金收入所享有的所得税减免，可提高税后回报率
- 持有策略：长期租赁框架更青睐有承诺、有条理的策略
- 投资组合重组：现有持有人可能因在新制度下重新分类资产而受益
这些改革并非自动带来优势
是否符合资格取决于是否满足特定条件：估值门槛、许可要求、租赁起始日期、租金水平及文件材料。因此，战略规划绝非可有可无——它决定了您是能够享受到这些优惠，还是完全错失良机。
在 Bonte Filipidis，我们为客户提供超越交易本身的全方位支持。我们致力于协助买家、业主和投资者：
- 评估资产是否符合2026年改革框架下的特定财政框架要求
- 确定符合长期租赁或开发战略的房产
- 与法律和税务顾问协调，以确保完全合规
- 制定房地产决策，使投资逻辑与个人及财务目标相契合
葡萄牙的住房政策正在不断演变。它确实带来了机遇——但一如既往，关键不在于法律本身，而在于如何执行。
请咨询邦特·菲利皮迪斯，了解2026年改革措施如何适用于您的具体情况。
