发生了哪些变化，以及这些变化为何对买家、业主和长期投资者至关重要
葡萄牙于2026年进入住房政策新阶段，实施了2025年末批准的全面财政与监管方案。此次改革摒弃价格管制手段，转而着力刺激住房供给、促进长期租赁稳定，并提升建设、翻新及租赁投资的财务可行性。
对于买家、业主、开发商和投资者而言，这些措施不仅是调整税率：它们正在重塑葡萄牙房地产市场内的决策机制、时间表及长期战略。
住宅建筑与翻新工程增值税减免
最重大的措施之一是将符合条件的住宅建设及翻新项目的增值税税率从23%降至6%。
此优惠费率仅在特定条件下适用，尤其当：
• 该房产作为主要居所出售的价格低于规定价格门槛，或
• 该物业在“适度租金”框架下投放租赁市场，首期租赁将在竣工后24个月内启动，并维持最低租赁期限（目前为三年）。
该措施预计将至少持续实施至2029年。在特定符合条件的情况下，自行翻新或建造住宅的私人业主也可享受部分增值税退税机制。
为何重要
通过从源头降低开发与翻新成本，该激励措施提升了中端住宅项目的财务可行性——这一细分市场历来受制于高昂的建筑成本和有限的利润空间。
中等租金的租金收入税收优惠
为鼓励长期租赁供应，葡萄牙已加强对"适度租金"制度下租赁房产的激励措施（当前租金上限约为每月2300欧元，具体取决于地理位置和房产类型）。
关键措施包括：
• 对符合条件的租金收入适用降低后的国税局税率，从25%降至10%，适用于符合标准的新旧合同；
• 对于企业房东，根据公司税规则，仅对符合条件的租金收入的50%征收企业税；
• 符合条件的房产可申请免征额外市政房产税（AIMI）。
在特定情况下，特别是当租金显著低于当地基准值时，在符合计划要求的前提下，可适用额外税收减免。
为何重要
这些措施旨在重新平衡长期租赁的风险回报关系，既提升房东吸引力，又为租户提供更可预测的定价。在里斯本、卡斯卡伊斯和波尔图等城市市场，大量租赁房源已符合这些门槛标准，这将增强改革的潜在影响。
租户方面的税收减免
从2026年起，租户还将享受更高的税收减免：
• 2026年起，符合适度租金框架的租赁合同，其租金抵扣个人所得税的额度将提高至900欧元，2027年进一步提升至1000欧元。
为何重要
虽然这项措施本身并非变革性的，但它支持长期租赁，有助于增强租赁市场的稳定性。这对寻求稳定入住率的业主和投资者而言至关重要。
长期租赁投资框架
一种新型长期租赁投资合同（通常称为CIA——租赁投资合同）已正式推出，其期限最长可达25年，并享有显著的税收优惠政策。
根据项目结构和合规要求，可能包含以下优势：
• 免征土地及建筑物税（IMT）及印花税；
• 临时性IMI豁免；
• 建筑和翻新工程继续适用6%增值税税率；
• 建筑设计、技术及可行性研究可能获得部分增值税退税。
要符合资格，开发项目通常必须将相当比例的住宅单元（通常约70%）分配给长期租赁，且租金条件需保持在适度水平。
为何重要
该框架旨在吸引长期、机构及准机构资本，鼓励专业管理的租赁项目，以促进住房的持续供应，而非短期投机行为。
影响买家和投资者的额外措施
2026年方案还包括：
• 针对首次购房者提供定向援助，尤其在成本受控的住房领域；
• 针对专注于经济适用和长期租赁住房的投资工具及基金提供激励措施。
为何重要
通过降低交易成本并提高长期收益的可预见性，这项改革扩大了参与范围，从私人买家到开发商及专业投资者。
更广阔的背景
葡萄牙的住房改革标志着一场结构性转变：鼓励住房建设、翻新及长期使用，而非依赖限制性市场干预。
其成效取决于执行情况，包括规划审批、建设能力及市场接受度，但现有的工具已实质性地改变了项目架构与优化的方式。
对于市场参与者而言，这些变化影响：
• 项目可行性
• 净收益率
• 持有策略
• 投资组合重组决策
一个奖励战略的市场
这些改革并非自动优势：资格取决于合规性、估值门槛、许可和文件要求。因此，战略规划至关重要。
在邦特·菲利皮迪斯，我们为客户提供超越交易的服务，助力他们：
• 评估资产是否符合特定财政框架的资格
• 识别符合长期租赁或开发战略的物业
• 与法律及税务顾问协调，确保合规
• 构建房地产决策框架，使投资逻辑与生活方式目标相契合
如今在葡萄牙，住房政策正在不断演变，随之而来的还有新的机遇。
但一如既往，差异不在于法律本身，而在于其适用方式。
