Les réformes du logement mises en place au Portugal en 2026 ont profondément bouleversé les enjeux pour quiconque investit dans l'immobilier portugais. Un vaste ensemble de mesures fiscales et réglementaires, adopté fin 2025 et désormais en vigueur, redéfinit les modalités de construction, de location, d'achat et de détention des biens immobiliers, avec des conséquences directes tant pour les acheteurs et les propriétaires que pour les promoteurs et les investisseurs à long terme.
Cet article passe en revue les principales mesures, explique ce que chacune d'entre elles implique concrètement et décrit comment vous positionner pour en tirer parti.
Qu'est-ce qui a réellement changé sur le marché immobilier portugais ?
Plutôt que d'imposer un contrôle des prix, la réforme portugaise adopte une approche axée sur l'offre : réduire les coûts de construction et de rénovation, récompenser les engagements de location à long terme et mettre en place de nouveaux cadres fiscaux pour les capitaux institutionnels et privés.
Il en résulte un ensemble de mesures incitatives qui modifient considérablement la faisabilité des projets, les rendements nets, les stratégies de détention et les décisions relatives au portefeuille.
La TVA passe de 23 % à 6 % pour la construction et la rénovation résidentielles
Que couvre la réduction de la TVA ?
L'une des mesures les plus importantes consiste à réduire le taux de TVA applicable aux projets de construction et de rénovation résidentielles éligibles, le faisant passer de 23 % à 6 %, soit une baisse de 17 points de pourcentage qui réduit directement les coûts de développement à la source.
Le taux réduit s'applique lorsqu'au moins l'une des conditions suivantes est remplie :
- Le bien est vendu en tant que résidence principale à un prix inférieur aux seuils fixés, ou
- Le bien immobilier est mis sur le marché locatif dans le cadre du dispositif portugais de « loyer modéré » ; le premier bail prendra effet dans les 24 mois suivant l'achèvement des travaux et sera maintenu pendant au moins trois ans.
Selon les prévisions actuelles, cette mesure devrait rester en vigueur au moins jusqu'en 2029. Dans certains cas éligibles, les particuliers qui rénovent ou construisent leur résidence principale peuvent également bénéficier de mécanismes de remboursement partiel de la TVA.
Pourquoi cela est-il important pour les investisseurs et les promoteurs immobiliers ?
Au Portugal, les projets immobiliers résidentiels de gamme moyenne ont toujours été freinés par des coûts de construction élevés et des marges bénéficiaires limitées. En réduisant considérablement les coûts de promotion et de réhabilitation, cette mesure incitative renforce la viabilité de projets qui auraient auparavant été à la limite de la rentabilité, ouvrant ainsi de nouvelles perspectives dans des segments où la demande est forte mais où l'offre est restée à la traîne.
Impôt sur les revenus locatifs : passage de 25 % à 10 % pour les biens immobiliers éligibles
Quels sont les nouveaux taux d'imposition de l'IRS applicables aux revenus locatifs au Portugal ?
Le Portugal a considérablement renforcé les incitations fiscales applicables aux logements loués dans le cadre du régime de « loyer modéré », dont le plafond est actuellement fixé à environ 2 300 € par mois, en fonction de la localisation et du type de bien immobilier.
Les principales mesures comprennent :
- Un taux réduit de l'IRS (impôt sur le revenu des personnes physiques) sur les revenus locatifs éligibles, ramené de 25 % à 10 %, applicable tant aux contrats nouveaux qu'aux contrats existants qui répondent aux critères
- Pour les bailleurs qui sont des personnes morales, l'imposition ne s'applique qu'à 50 % des revenus locatifs admissibles, conformément aux règles de l'impôt sur les sociétés
- Exonération potentielle de l'AIMI (Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis, la taxe municipale supplémentaire sur les biens immobiliers) pour les biens immobiliers éligibles
Dans certains cas particuliers où les loyers sont nettement inférieurs aux valeurs de référence locales, des allègements fiscaux supplémentaires peuvent s'appliquer, sous réserve du respect des conditions du programme.
Pourquoi est-ce important pour les propriétaires immobiliers ?
Ces mesures visent à rééquilibrer le rapport risque-rendement pour les locations à long terme au Portugal. Sur les marchés urbains tels que Lisbonne, Cascais et Porto, une grande partie du parc locatif existant se situe déjà dans les fourchettes de loyers modérés, ce qui signifie que de nombreux propriétaires actuels peuvent bénéficier de ces taux sans modifier de manière significative leur stratégie. Le passage d'un taux de 25 % à 10 % n'est pas négligeable : pour un propriétaire générant 24 000 € par an de revenus locatifs, cela représente une économie d'impôt de 3 600 € par an.
Nouvelles déductions pour les locataires relevant du régime des loyers modérés
À partir de 2026, les locataires signataires de contrats éligibles bénéficieront d'une augmentation des déductions fiscales sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques :
- Les abattements sur le loyer passeront à 900 € en 2026
- pour atteindre 1 000 € en 2027
Bien qu'elle ne soit pas révolutionnaire en soi, cette mesure favorise la prolongation de la durée des baux et contribue à une occupation plus stable. Pour les propriétaires et les investisseurs, la présence de locataires prévisibles et fidèles constitue un avantage opérationnel direct.
Contrats d'investissement locatif à long terme : un nouveau cadre pour les capitaux
Qu'est-ce qu'un CIA (Contrato de Investimento para Arrendamento) ?
Une nouvelle catégorie de contrats d'investissement locatif à long terme, appelés CIA (Contratos de Investimento para Arrendamento), a été mise en place ; ces contrats peuvent avoir une durée allant jusqu'à 25 ans et offrent des avantages fiscaux importants.
En fonction de la structure du projet et de la conformité, les avantages peuvent inclure :
- Exonérations de l'IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis, l'impôt municipal sur les transmissions onéreuses de biens immobiliers) et du droit de timbre à l'acquisition
- Exonérations temporaires de l'IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis, l'impôt foncier municipal annuel)
- Maintien du droit à l'application du taux de TVA de 6 % pour les travaux de construction et de rénovation
- Possibilité de remboursement partiel de la TVA sur les études architecturales, techniques et de faisabilité
Pour être éligibles, les programmes immobiliers doivent généralement allouer une part importante des logements (souvent environ 70 %) à la location à long terme à des conditions de loyer modérées.
Pourquoi cela est-il important pour les investisseurs institutionnels et semi-institutionnels ?
Ce dispositif vise à attirer des capitaux à long terme vers des projets immobiliers locatifs gérés par des professionnels, favorisant ainsi une offre de logements durable plutôt que la spéculation à court terme. Pour les investisseurs qui constituent ou acquièrent des portefeuilles immobiliers locatifs au Portugal, la combinaison de coûts d'acquisition réduits (exonérations de l'IMT et des droits de timbre), d'une fiscalité courante allégée (exonérations de l'IMI et taux préférentiels d'impôt sur le revenu) et d'un environnement réglementaire stable améliore considérablement la prévisibilité des rendements à long terme.
Ce que le plan 2026 signifie pour les primo-accédants
La réforme prévoit également des mesures ciblées en faveur des primo-accédants, notamment dans le secteur du logement à loyer modéré, ainsi que des incitations destinées aux véhicules d'investissement et aux fonds axés sur le logement locatif abordable et à long terme.
En réduisant les coûts de transaction et en améliorant la prévisibilité des rendements, ces réformes élargissent la participation sur l'ensemble du marché — qu'il s'agisse d'acheteurs privés accédant à la propriété, de promoteurs immobiliers ou d'investisseurs professionnels structurant des opérations de grande envergure
Le contexte général : une réorientation structurelle de la politique du logement au Portugal
La réforme du logement au Portugal marque un changement structurel délibéré : elle vise à encourager la construction, la rénovation et l'occupation à long terme plutôt que de s'appuyer sur des interventions restrictives sur le marché.
Son efficacité dépendra de la mise en œuvre — notamment des délais d'approbation des plans, des capacités de construction et de l'accueil réservé par le marché — mais les outils juridiques et fiscaux désormais en place modifient considérablement la manière dont les projets peuvent être structurés et optimisés.
Pour les acteurs du marché, les changements prévus pour 2026 concernent :
- Faisabilité du projet : la baisse de la TVA sur les travaux de construction améliore directement les marges de développement
- Rendements nets : la réduction de l'impôt sur le revenu applicable aux revenus locatifs éligibles augmente les rendements après impôts
- Stratégies de détention : les contrats de location à long terme favorisent les approches engagées et structurées
- Restructuration de portefeuille : les propriétaires actuels pourraient tirer avantage d'un reclassement de leurs actifs dans le cadre des nouveaux régimes
Ces réformes ne constituent pas des avantages automatiques
L'éligibilité dépend du respect de certaines conditions : seuils d'évaluation, exigences en matière de licence, dates de début de bail, montants des loyers et pièces justificatives. La planification stratégique n'est donc pas facultative : elle fait toute la différence entre bénéficier de ces avantages et en être totalement privé.
Chez Bonte Filipidis, nous accompagnons nos clients bien au-delà de la simple transaction. Nous aidons les acheteurs, les propriétaires et les investisseurs :
- Déterminer si les actifs sont éligibles à des régimes fiscaux spécifiques dans le cadre de la réforme de 2026
- Identifier les biens immobiliers qui s'inscrivent dans des stratégies de location à long terme ou de développement
- Assurer la coordination avec les conseillers juridiques et fiscaux afin de garantir le respect total de la réglementation
- Organiser les décisions immobilières de manière à concilier la logique d'investissement avec les objectifs personnels et financiers
La politique du logement au Portugal est en pleine évolution. Les opportunités qu’elle offre sont bien réelles — mais comme toujours, ce n’est pas la loi en soi qui fait la différence, mais la manière dont elle est appliquée.
Contactez Bonte Filipidis pour savoir comment les réformes de 2026 s'appliquent à votre situation particulière.
