As reformas no setor imobiliário de 2026 em Portugal alteraram profundamente o panorama para quem investe no mercado imobiliário português. Um pacote abrangente de medidas fiscais e regulamentares, aprovado no final de 2025 e agora em vigor, redefine a forma como os imóveis são construídos, arrendados, comprados e detidos — com consequências diretas para compradores, proprietários, promotores imobiliários e investidores a longo prazo.
Este artigo analisa as principais medidas, explica o que cada uma delas significa na prática e descreve como se posicionar para tirar partido delas.
O que é que realmente mudou no mercado imobiliário português?
Em vez de impor controlos de preços, a reforma portuguesa adota uma abordagem centrada na oferta: reduzir os custos de construção e renovação, incentivar os compromissos de arrendamento de longa duração e criar novos quadros fiscais para o capital institucional e privado.
O resultado é um conjunto de incentivos que alteram significativamente a viabilidade dos projetos, os rendimentos líquidos, as estratégias de manutenção e as decisões relativas à carteira.
Redução da taxa de IVA de 23 % para 6 % na construção e renovação de habitações
O que abrange a redução do IVA?
Uma das medidas mais significativas é a redução da taxa de IVA aplicável a projetos de construção e reabilitação de habitações elegíveis de 23 % para 6 %, uma redução de 17 pontos percentuais que diminui diretamente os custos de construção na origem.
A taxa reduzida aplica-se quando for cumprida pelo menos uma das seguintes condições:
- O imóvel é vendido abaixo dos limites de preço definidos como residência principal, ou
- O imóvel é colocado no mercado de arrendamento ao abrigo do regime de «renda moderada» de Portugal, devendo o primeiro contrato de arrendamento ter início no prazo de 24 meses após a conclusão da obra e ser mantido por um período mínimo de três anos.
Prevê-se que a medida permaneça em vigor, pelo menos, até 2029. Em determinados casos elegíveis, os particulares que renovem ou construam a sua própria residência principal também podem beneficiar de mecanismos de reembolso parcial do IVA.
Por que é que isto é importante para investidores e promotores imobiliários
Os projetos residenciais de gama média em Portugal têm sido historicamente limitados pelos elevados custos de construção e pelas margens de lucro reduzidas. Ao reduzir significativamente os custos de promoção e reabilitação, este incentivo melhora a viabilidade de projetos que anteriormente teriam sido pouco rentáveis — abrindo oportunidades em segmentos onde a procura é forte, mas a oferta tem ficado aquém.
Imposto sobre rendimentos de arrendamento: de 25 % para 10 % para imóveis elegíveis
Quais são as novas taxas do IRS aplicáveis aos rendimentos de arrendamento em Portugal?
Portugal reforçou significativamente os incentivos fiscais para imóveis arrendados ao abrigo do regime de «renda moderada», cujo limite máximo se situa atualmente em cerca de 2 300 € por mês, dependendo da localização e do tipo de imóvel.
As principais medidas incluem:
- Uma taxa reduzida do IRS (imposto sobre o rendimento das pessoas singulares) sobre os rendimentos de arrendamento elegíveis, reduzida de 25 % para 10 %, aplicável tanto a contratos novos como a contratos já existentes que cumpram os critérios
- No caso das empresas proprietárias, a tributação incide apenas sobre 50 % dos rendimentos de arrendamento elegíveis, de acordo com as regras do imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas
- Possível isenção do AIMI (Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis) para imóveis elegíveis
Em casos específicos em que as rendas sejam significativamente inferiores aos valores de referência locais, poderão ser aplicáveis benefícios fiscais adicionais, desde que sejam cumpridos os requisitos do programa.
Por que é que isto é importante para os proprietários
Estas medidas visam reequilibrar a relação risco-rendimento no mercado de arrendamentos de longa duração em Portugal. Em mercados urbanos como Lisboa, Cascais e o Porto, uma grande parte do parque habitacional existente já se enquadra nos limites de rendas moderadas — o que significa que muitos senhorios atuais podem aceder a estas taxas sem alterarem significativamente a sua estratégia. A mudança de uma taxa de 25% para 10% não é marginal: para um senhorio que gera 24 000 € por ano em rendimentos de arrendamento, isso representa uma poupança fiscal de 3600 € por ano.
Novas deduções para inquilinos que alugam ao abrigo do Regime de Rendas Moderadas
A partir de 2026, os inquilinos com contratos elegíveis beneficiam de deduções mais elevadas no imposto sobre o rendimento das pessoas singulares:
- As deduções na renda aumentam para 900 € em 2026
- Aumentando ainda mais para 1 000 € em 2027
Embora não seja, por si só, uma medida revolucionária, esta medida promove a prolongação da duração dos arrendamentos e contribui para uma ocupação mais estável. Para os proprietários e investidores, a existência de inquilinos previsíveis e de longa duração constitui uma vantagem operacional direta.
Contratos de investimento em arrendamento de longa duração: um novo quadro para o capital
O que é um CIA (Contrato de Investimento para Arrendamento)?
Foi introduzida uma nova categoria de contratos de investimento para arrendamento de longa duração, conhecida como CIA (Contratos de Investimento para Arrendamento), com durações até 25 anos e vantagens fiscais significativas.
Dependendo da estrutura e conformidade do projeto, os benefícios podem incluir:
- Isenções do IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) e do imposto de selo na aquisição
- Isenções temporárias do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis, o imposto municipal anual sobre imóveis)
- Manutenção da elegibilidade para a taxa de IVA de 6 % em obras de construção e reabilitação
- Possíveis reembolsos parciais do IVA relativos a estudos de arquitetura, estudos técnicos e estudos de viabilidade
Para se qualificarem, os empreendimentos devem normalmente destinar uma proporção substancial das unidades residenciais (geralmente cerca de 70%) para arrendamentos de longo prazo em condições de renda moderadas.
Por que é que isto é importante para os investidores institucionais e semi-institucionais
Este quadro foi concebido para atrair capital a longo prazo para projetos de arrendamento geridos por profissionais, incentivando uma oferta sustentada de habitação em vez da especulação a curto prazo. Para os investidores que estão a construir ou a adquirir carteiras de arrendamento em Portugal, a combinação de custos de aquisição reduzidos (isenções do IMT e do imposto de selo), menor tributação corrente (isenções do IMI e taxas preferenciais de imposto sobre o rendimento) e um ambiente regulatório estável melhora significativamente a visibilidade do rendimento a longo prazo.
O que o Pacote de 2026 significa para quem compra casa pela primeira vez
A reforma inclui também medidas específicas para quem compra casa pela primeira vez, nomeadamente nos segmentos de habitação a preços controlados, bem como incentivos para veículos de investimento e fundos dedicados à habitação acessível e ao arrendamento de longa duração.
Ao reduzir os custos de transação e melhorar a previsibilidade do rendimento, as reformas ampliam a participação em todo o mercado — desde compradores particulares que adquirem a sua primeira casa até promotores imobiliários e investidores profissionais que estruturam grandes
O contexto mais alargado: uma mudança estrutural na política de habitação de Portugal
A reforma da habitação em Portugal representa uma mudança estrutural deliberada: incentivar a construção, a renovação e a utilização a longo prazo, em vez de recorrer a intervenções restritivas no mercado.
A sua eficácia dependerá da execução — incluindo os prazos de aprovação dos planos, a capacidade de construção e a aceitação do mercado — mas os instrumentos jurídicos e fiscais agora em vigor alteram significativamente a forma como os projetos podem ser estruturados e otimizados.
Para os intervenientes no mercado, as alterações de 2026 afetam:
- Viabilidade do projeto: a redução do IVA na construção melhora diretamente as margens de lucro
- Rendimentos líquidos: a redução do imposto sobre o rendimento aplicável aos rendimentos de arrendamento elegíveis aumenta os rendimentos após impostos
- Estratégias de manutenção: os modelos de arrendamento de longa duração recompensam abordagens empenhadas e estruturadas
- Reestruturação da carteira: os atuais proprietários podem beneficiar da reclassificação de ativos ao abrigo dos novos regimes
Estas reformas não são vantagens automáticas
A elegibilidade depende do cumprimento de condições específicas: limites de avaliação, requisitos de licenciamento, datas de início dos contratos de arrendamento, níveis de renda e documentação. O planeamento estratégico não é, portanto, opcional — é o que faz a diferença entre aceder a estes benefícios ou perdê-los por completo.
Na Bonte Filipidis, apoiamos os nossos clientes para além da transação em si. Ajudamos compradores, proprietários e investidores:
- Avaliar se os ativos são elegíveis para regimes fiscais específicos no âmbito da reforma de 2026
- Identificar imóveis que se enquadrem nas estratégias de arrendamento ou de desenvolvimento a longo prazo
- Coordenar com os consultores jurídicos e fiscais para garantir o cumprimento integral da legislação
- Tomar decisões imobiliárias que conciliem a lógica de investimento com os objetivos pessoais e financeiros
A política de habitação de Portugal está a evoluir. As oportunidades que ela cria são reais — mas, como sempre, a diferença não reside na lei em si, mas na forma como é aplicada.
Fale com Bonte Filipidis para saber como as reformas de 2026 se aplicam à sua situação específica.
