O que mudou e por que isso é importante para compradores, proprietários e investidores de longo prazo
Portugal entrou numa nova fase da política habitacional em 2026 com a implementação de um pacote fiscal e regulatório abrangente aprovado no final de 2025. Em vez de depender do controlo de preços, a reforma concentra-se em estimular a oferta, incentivar a estabilidade do arrendamento a longo prazo e melhorar a viabilidade financeira da construção, renovação e investimento em arrendamento.
Para compradores, proprietários, promotores e investidores, estas medidas não se limitam a ajustar as taxas de imposto: elas remodelam a tomada de decisões, os prazos e as estratégias de longo prazo no mercado imobiliário português.
Redução do IVA na construção e renovação residencial
Uma das medidas mais significativas é a redução do IVA de 23% para 6% em projetos de construção e reabilitação residencial qualificados.
Esta taxa reduzida aplica-se apenas em condições específicas, nomeadamente quando:
• O imóvel é vendido abaixo dos limites de preço definidos como residência principal, ou
• O imóvel é colocado no mercado de arrendamento sob o regime de «renda moderada», com o primeiro contrato de arrendamento a ter início no prazo de 24 meses após a conclusão e a ser mantido por um período mínimo (atualmente três anos).
A medida deverá permanecer em vigor até, pelo menos, 2029. Em determinados casos elegíveis, os particulares que renovam ou constroem a sua própria residência também podem beneficiar de mecanismos de reembolso parcial do IVA.
Por que isso é importante
Ao reduzir os custos de desenvolvimento e reabilitação na origem, este incentivo melhora a viabilidade financeira dos projetos residenciais de médio porte, um segmento historicamente limitado pelos altos custos de construção e margens reduzidas.
Incentivos fiscais sobre rendimentos de alugueres moderados
Para incentivar a oferta de arrendamentos de longa duração, Portugal reforçou os incentivos para imóveis arrendados ao abrigo do regime de «renda moderada» (atualmente limitado a aproximadamente 2300 €/mês, dependendo da localização e tipologia).
As principais medidas incluem:
• Uma taxa reduzida do IRS sobre rendimentos de aluguer elegíveis, reduzida de 25% para 10%, aplicável tanto a contratos novos como existentes que cumpram os critérios;
• Para proprietários corporativos, a tributação aplicava-se apenas a 50% da renda qualificada, de acordo com as regras do imposto sobre as sociedades;
• Isenção potencial do AIMI (Imposto Municipal Adicional sobre a Propriedade) para propriedades elegíveis.
Em casos específicos, particularmente quando as rendas estão significativamente abaixo dos valores de referência locais, podem ser aplicadas isenções fiscais adicionais, sujeitas ao cumprimento dos requisitos do programa.
Por que isso é importante
Estas medidas visam reequilibrar a equação risco-rendimento dos arrendamentos de longa duração, tornando-os mais atrativos para os proprietários e, ao mesmo tempo, promovendo preços mais previsíveis para os inquilinos. Em mercados urbanos como Lisboa, Cascais e Porto, uma grande parte do parque habitacional já se enquadra nestes limites, aumentando o impacto potencial da reforma.
Isenção fiscal para inquilinos
A partir de 2026, os inquilinos também se beneficiam de maiores deduções fiscais:
• As deduções do imposto de renda pessoal relativas ao aluguel aumentam para € 900 em 2026, passando para € 1.000 em 2027, desde que o contrato de locação se enquadre no regime de aluguel moderado.
Por que isso é importante
Embora não seja transformadora por si só, esta medida apoia o arrendamento de longo prazo e contribui para uma maior estabilidade no mercado de arrendamento. Um fator importante para proprietários e investidores que procuram uma ocupação consistente.
Estruturas de investimento em arrendamento de longo prazo
Foi introduzida uma nova categoria de contratos de investimento para arrendamento de longa duração (frequentemente designados por CIA – Contratos de Investimento para Arrendamento), com durações até 25 anos e vantagens fiscais significativas.
Dependendo da estrutura e conformidade do projeto, os benefícios podem incluir:
• Isenções do IMT e do imposto de selo sobre a aquisição;
• Isenções temporárias do IMI;
• Manutenção da elegibilidade para a taxa de IVA de 6% sobre construção e reabilitação;
• Possíveis reembolsos parciais do IVA sobre estudos arquitetónicos, técnicos e de viabilidade.
Para se qualificarem, os empreendimentos devem normalmente destinar uma proporção substancial das unidades residenciais (geralmente cerca de 70%) para arrendamentos de longo prazo em condições de renda moderadas.
Por que isso é importante
Este quadro foi concebido para atrair capital de longo prazo, institucional e semi-institucional, incentivando projetos de arrendamento geridos profissionalmente que contribuam para uma oferta sustentada de habitação, em vez de especulação de curto prazo.
Medidas adicionais que afetam compradores e investidores
O pacote de 2026 também inclui:
• Alívio direcionado para compradores de primeira habitação, particularmente em segmentos de habitação de custo controlado;
• Incentivos para veículos de investimento e fundos focados em habitações para arrendamento acessíveis e de longo prazo.
Por que isso é importante
Ao reduzir os custos de transação e melhorar a visibilidade do rendimento a longo prazo, a reforma amplia a participação, desde compradores privados a promotores imobiliários e investidores profissionais.
O contexto mais amplo
A reforma habitacional de Portugal representa uma mudança estrutural: incentivar a produção, a renovação e o uso a longo prazo, em vez de depender de intervenções restritivas no mercado.
A sua eficácia dependerá da execução, incluindo aprovações de planeamento, capacidade de construção e aceitação do mercado, mas as ferramentas agora disponíveis alteram significativamente a forma como os projetos podem ser estruturados e otimizados.
Para os participantes do mercado, essas mudanças afetam:
• Viabilidade do projeto
• Rendimentos líquidos
• Estratégias de manutenção
• Decisões de reestruturação do portfólio
Um mercado que recompensa a estratégia
Essas reformas não são vantagens automáticas: a elegibilidade depende da conformidade, dos limites de avaliação, do licenciamento e da documentação. Portanto, o planeamento estratégico é essencial.
Na Bonte Filipidis, apoiamos os clientes para além das transações, ajudando-os a:
• Avaliar se os ativos se qualificam para estruturas fiscais específicas
• Identificar propriedades alinhadas com estratégias de arrendamento ou desenvolvimento a longo prazo
• Coordenar com consultores jurídicos e fiscais para garantir a conformidade
• Estruturar decisões imobiliárias que alinhem a lógica de investimento com os objetivos de estilo de vida
Atualmente, em Portugal, a política habitacional está a evoluir e, com ela, as oportunidades.
Mas, como sempre, a diferença não está na lei em si, mas na forma como ela é aplicada.
