Qué ha cambiado y por qué es importante para los compradores, propietarios e inversores a largo plazo
Portugal entró en una nueva fase de política de vivienda en 2026 con la implementación de un paquete fiscal y normativo integral aprobado a finales de 2025. En lugar de basarse en controles de precios, la reforma se centra en estimular la oferta, fomentar la estabilidad de los alquileres a largo plazo y mejorar la viabilidad financiera de la construcción, la renovación y la inversión en alquileres.
Para los compradores, propietarios, promotores e inversores, estas medidas no solo ajustan los tipos impositivos: también redefinen la toma de decisiones, los plazos y las estrategias a largo plazo dentro del mercado inmobiliario portugués.
Reducción del IVA en la construcción y renovación de viviendas
Una de las medidas más significativas es la reducción del IVA del 23 % al 6 % en los proyectos de construcción y rehabilitación residencial que cumplan los requisitos.
Esta tarifa reducida se aplica únicamente en condiciones específicas, en particular cuando:
• La propiedad se vende por debajo de los umbrales de precio definidos como residencia principal, o
• La propiedad se pone en el mercado de alquiler bajo el marco de «alquiler moderado», con el primer contrato de arrendamiento comenzando dentro de los 24 meses posteriores a la finalización y manteniéndose durante un período mínimo (actualmente tres años).
Se prevé que la medida permanezca en vigor al menos hasta 2029. En determinados casos que cumplan los requisitos, los particulares que renueven o construyan su propia residencia también podrán beneficiarse de mecanismos de reembolso parcial del IVA.
Por qué es importante
Al reducir los costes de desarrollo y rehabilitación en origen, este incentivo mejora la viabilidad financiera de los proyectos residenciales del mercado medio, un segmento históricamente limitado por los elevados costes de construcción y los márgenes reducidos.
Incentivos fiscales sobre los ingresos por alquiler para alquileres moderados
Para fomentar la oferta de alquileres a largo plazo, Portugal ha reforzado los incentivos para las propiedades alquiladas bajo el régimen de «alquiler moderado» (actualmente con un límite máximo de aproximadamente 2300 € al mes, dependiendo de la ubicación y la tipología).
Las medidas clave incluyen:
• Una reducción del tipo impositivo del IRS sobre los ingresos por alquiler que cumplan los requisitos, que pasa del 25 % al 10 %, aplicable tanto a los contratos nuevos como a los ya existentes que cumplan los criterios.
• Para los propietarios corporativos, los impuestos se aplicaban solo al 50 % de los ingresos por alquiler que cumplían los requisitos según las normas del impuesto de sociedades.
• Posible exención del AIMI (impuesto municipal adicional sobre la propiedad) para los inmuebles que cumplan los requisitos.
En casos específicos, especialmente cuando los alquileres están muy por debajo de los valores de referencia locales, se pueden aplicar desgravaciones fiscales adicionales, siempre que se cumplan los requisitos del programa.
Por qué es importante
Estas medidas tienen como objetivo reequilibrar la ecuación riesgo-rentabilidad de los alquileres a largo plazo, haciéndolos más atractivos para los propietarios y favoreciendo al mismo tiempo una fijación de precios más predecible para los inquilinos. En mercados urbanos como Lisboa, Cascais y Oporto, una gran parte del parque de viviendas de alquiler ya se encuentra dentro de estos límites, lo que aumenta el impacto potencial de la reforma.
Desgravación fiscal para inquilinos
A partir de 2026, los inquilinos también se beneficiarán de mayores deducciones fiscales:
• Las deducciones por alquiler en el impuesto sobre la renta de las personas físicas aumentarán a 900 € en 2026 y a 1000 € en 2027, siempre que el contrato de alquiler cumpla los requisitos del marco de alquiler moderado.
Por qué es importante
Aunque no supone una transformación por sí sola, esta medida favorece los alquileres a largo plazo y contribuye a una mayor estabilidad en el mercado del alquiler. Un factor importante para los propietarios e inversores que buscan una ocupación constante.
Marcos de inversión en alquiler a largo plazo
Se ha introducido una nueva categoría de contratos de inversión para alquiler a largo plazo (a menudo denominados CIA, Contratos de Investimento para Arrendamento), con duraciones de hasta 25 años y importantes ventajas fiscales.
Dependiendo de la estructura y el cumplimiento del proyecto, los beneficios pueden incluir:
• Exenciones del impuesto sobre transacciones inmobiliarias (IMT) y del impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAD) en la adquisición;
• Exenciones temporales del IMI;
• Mantenimiento de la aplicabilidad del tipo impositivo del 6 % del IVA a la construcción y rehabilitación;
• Posibles devoluciones parciales del IVA en estudios arquitectónicos, técnicos y de viabilidad.
Para poder optar a ello, las promociones deben destinar normalmente una proporción considerable de las viviendas (a menudo alrededor del 70 %) a alquileres a largo plazo en condiciones de alquiler moderadas.
Por qué es importante
Este marco está diseñado para atraer capital a largo plazo, institucional y semiinstitucional , fomentando proyectos de alquiler gestionados profesionalmente que contribuyan a la oferta sostenida de viviendas en lugar de a la especulación a corto plazo.
Medidas adicionales que afectan a compradores e inversores
El paquete de 2026 también incluye:
• Ayudas específicas para compradores de primera vivienda, especialmente en segmentos de vivienda de coste controlado.
• Incentivos para vehículos de inversión y fondos centrados en viviendas de alquiler asequibles y a largo plazo.
Por qué es importante
Al reducir los costes de transacción y mejorar la visibilidad del rendimiento a largo plazo, la reforma amplía la participación, desde compradores privados hasta promotores e inversores profesionales.
El contexto más amplio
La reforma de la vivienda en Portugal representa un cambio estructural: fomentar la producción, la renovación y el uso a largo plazo en lugar de depender de intervenciones restrictivas en el mercado.
Su eficacia dependerá de la ejecución, incluyendo las aprobaciones de planificación, la capacidad de construcción y la aceptación del mercado, pero las herramientas ahora disponibles alteran sustancialmente la forma en que se pueden estructurar y optimizar los proyectos.
Para los participantes en el mercado, estos cambios afectan a:
• Viabilidad del proyecto
• Rendimientos netos
• Estrategias de retención
• Decisiones sobre la reestructuración de la cartera.
Un mercado que premia la estrategia
Estas reformas no suponen ventajas automáticas: la elegibilidad depende del cumplimiento, los umbrales de valoración, la concesión de licencias y la documentación. Por lo tanto, es esencial una planificación estratégica.
En Bonte Filipidis, apoyamos a nuestros clientes más allá de las transacciones, ayudándoles a:
• Evaluar si los activos cumplen los requisitos para marcos fiscales específicos.
• Identificar propiedades que se ajusten a estrategias de alquiler o desarrollo a largo plazo.
• Coordinarse con los asesores legales y fiscales para garantizar el cumplimiento normativo.
• Estructurar las decisiones inmobiliarias de manera que la lógica de inversión se ajuste a los objetivos de estilo de vida.
En la actualidad, en Portugal, la política de vivienda está evolucionando y, con ella, las oportunidades.
Pero, como siempre, la diferencia no radica en la ley en sí misma, sino en cómo se aplica.
