Las reformas del sector inmobiliario de Portugal de 2026 han cambiado radicalmente el panorama para cualquiera que invierta en el mercado inmobiliario portugués. Un amplio paquete de medidas fiscales y normativas, aprobado a finales de 2025 y ya en vigor, transforma la forma en que se construyen, alquilan, compran y mantienen las propiedades, lo que tiene consecuencias directas tanto para los compradores y propietarios como para los promotores y los inversores a largo plazo.
En este artículo se analizan las medidas clave, se explica lo que cada una de ellas supone en la práctica y se describe cómo posicionarse para sacarles partido.
¿Qué ha cambiado realmente en el mercado inmobiliario portugués?
En lugar de imponer controles de precios, la reforma de Portugal adopta un enfoque centrado en la oferta: reducir los costes de construcción y renovación, incentivar los compromisos de alquiler a largo plazo y crear nuevos marcos fiscales para el capital institucional y privado.
El resultado es un conjunto de incentivos que modifican sustancialmente la viabilidad de los proyectos, la rentabilidad neta, las estrategias de tenencia y las decisiones de cartera.
Reducción del IVA del 23 % al 6 % en la construcción y la rehabilitación de viviendas
¿A qué se aplica la reducción del IVA?
Una de las medidas más importantes es la reducción del IVA en los proyectos de construcción y rehabilitación de viviendas que cumplan los requisitos, del 23 % al 6 %, una reducción de 17 puntos porcentuales que reduce directamente los costes de construcción desde el origen.
El tipo reducido se aplica cuando se cumple al menos una de las siguientes condiciones:
- La vivienda se vende por debajo de los límites de precio establecidos como residencia habitual, o
- La propiedad se pone en el mercado de alquiler bajo el régimen de «alquiler moderado» de Portugal, y el primer contrato de alquiler comenzará en un plazo de 24 meses a partir de la finalización de las obras y tendrá una duración mínima de tres años.
Actualmente, se prevé que la medida siga vigente al menos hasta 2029. En determinados casos que cumplan los requisitos, los particulares que renueven o construyan su propia vivienda habitual también podrán beneficiarse de mecanismos de devolución parcial del IVA.
Por qué es importante para los inversores y los promotores
Los proyectos residenciales de gama media en Portugal se han visto históricamente limitados por los elevados costes de construcción y los márgenes de beneficio reducidos. Al reducir de forma significativa los costes de promoción y rehabilitación, este incentivo mejora la viabilidad de proyectos que antes habrían sido poco rentables, lo que abre nuevas oportunidades en segmentos donde la demanda es fuerte pero la oferta se ha quedado rezagada.
Impuesto sobre la renta por alquiler: del 25 % al 10 % para las propiedades que cumplan los requisitos
¿Cuáles son los nuevos tipos impositivos del IRS para los ingresos por alquiler en Portugal?
Portugal ha reforzado considerablemente los incentivos fiscales para las viviendas alquiladas bajo el régimen de «alquiler moderado», cuyo límite máximo se sitúa actualmente en unos 2 300 euros al mes, dependiendo de la ubicación y el tipo de vivienda.
Las medidas clave incluyen:
- Un tipo impositivo reducido del IRS (impuesto sobre la renta de las personas físicas) para los ingresos por alquiler que cumplan los requisitos, que pasa del 25 % al 10 %, aplicable tanto a los contratos nuevos como a los ya existentes que cumplan los criterios
- En el caso de los arrendadores que son personas jurídicas, la tributación se aplica únicamente al 50 % de los ingresos por alquiler que cumplen los requisitos, de conformidad con la normativa del impuesto de sociedades.
- Posible exención del AIMI (Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis, el impuesto municipal adicional sobre bienes inmuebles) para los inmuebles que cumplan los requisitos
En casos concretos en los que los alquileres sean considerablemente inferiores a los valores de referencia locales, podrán aplicarse desgravaciones fiscales adicionales, siempre que se cumplan los requisitos del programa.
Por qué es importante para los propietarios
Estas medidas tienen por objeto reequilibrar la relación riesgo-rentabilidad de los alquileres a largo plazo en Portugal. En mercados urbanos como Lisboa, Cascais y Oporto, una gran parte del parque de viviendas en alquiler ya se encuentra dentro de los umbrales de alquiler moderado, lo que significa que muchos propietarios actuales pueden acogerse a estas tarifas sin tener que modificar significativamente su estrategia. El cambio de un tipo del 25 % al 10 % no es insignificante: para un arrendador que genera 24 000 € al año en ingresos por alquiler, eso supone un ahorro fiscal de 3600 € al año.
Nuevas deducciones para los inquilinos que alquilan en el marco del programa de alquiler moderado
A partir de 2026, los inquilinos con contratos que cumplan los requisitos se beneficiarán de mayores deducciones en el impuesto sobre la renta de las personas físicas:
- Las deducciones por alquiler aumentarán hasta los 900 € en 2026
- Aumentará hasta alcanzar los 1 000 € en 2027
Aunque por sí sola no supone un cambio radical, esta medida favorece la prolongación de la duración de los contratos de alquiler y contribuye a una ocupación más estable. Para los propietarios e inversores, contar con inquilinos predecibles y a largo plazo supone una ventaja operativa directa.
Contratos de inversión en alquiler a largo plazo: un nuevo marco para el capital
¿Qué es un CIA (Contrato de Inversión para Arrendamiento)?
Se ha introducido una nueva categoría de contratos de inversión para alquiler a largo plazo, conocida como CIA (Contratos de Investimento para Arrendamento), con una duración de hasta 25 años y importantes ventajas fiscales.
Dependiendo de la estructura y el cumplimiento del proyecto, los beneficios pueden incluir:
- Exenciones del IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales) y del impuesto de timbre en la adquisición
- Exenciones temporales del IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis, el impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles)
- Mantenimiento de la aplicación del tipo del 6 % del IVA a la construcción y la rehabilitación
- Posibles devoluciones parciales del IVA en estudios arquitectónicos, técnicos y de viabilidad
Para poder optar a ello, las promociones deben destinar normalmente una proporción considerable de las viviendas (a menudo alrededor del 70 %) a alquileres a largo plazo en condiciones de alquiler moderadas.
Por qué es importante para los inversores institucionales y semiinstitucionales
Este marco está diseñado para atraer capital a largo plazo hacia proyectos de alquiler gestionados por profesionales, fomentando así una oferta de vivienda sostenida en lugar de la especulación a corto plazo. Para los inversores que construyen o adquieren carteras de alquiler en Portugal, la combinación de menores costes de adquisición (exenciones del impuesto sobre la transmisión de inmuebles y del impuesto de timbre), una menor carga fiscal continua (exenciones del impuesto municipal sobre inmuebles y tipos impositivos preferenciales en el impuesto sobre la renta) y un entorno normativo estable mejora significativamente la previsibilidad de la rentabilidad a largo plazo.
Qué supone el «Paquete 2026» para quienes compran su primera vivienda
La reforma también incluye medidas específicas para quienes compran su primera vivienda, especialmente en los segmentos de vivienda de precio regulado, así como incentivos para los vehículos de inversión y los fondos centrados en la vivienda de alquiler asequible y a largo plazo.
Al reducir los costes de transacción y mejorar la previsibilidad de la rentabilidad, las reformas amplían la participación en todo el mercado, desde los compradores particulares que acceden a la propiedad de una vivienda hasta los promotores y los inversores profesionales que estructuran grandes
El contexto general: un cambio estructural en la política de vivienda de Portugal
La reforma de la vivienda en Portugal supone un cambio estructural deliberado: fomentar la construcción, la rehabilitación y el uso a largo plazo, en lugar de recurrir a intervenciones restrictivas en el mercado.
Su eficacia dependerá de la ejecución —incluidos los plazos de aprobación de los planes, la capacidad de construcción y la aceptación del mercado—, pero los instrumentos jurídicos y fiscales actualmente en vigor modifican sustancialmente la forma en que se pueden estructurar y optimizar los proyectos.
Para los participantes en el mercado, los cambios de 2026 afectan a:
- Viabilidad del proyecto: la reducción del IVA en la construcción mejora directamente los márgenes de desarrollo
- Rendimientos netos: la reducción del impuesto sobre la renta aplicable a los ingresos por alquiler que cumplen los requisitos aumenta la rentabilidad neta
- Estrategias de tenencia: los marcos de alquiler a largo plazo premian los enfoques comprometidos y estructurados
- Reestructuración de carteras: los propietarios actuales pueden beneficiarse de la reclasificación de activos con arreglo a los nuevos regímenes
Estas reformas no suponen ventajas automáticas
La elegibilidad depende del cumplimiento de una serie de condiciones específicas: umbrales de valoración, requisitos de licencia, fechas de inicio de los contratos de arrendamiento, niveles de alquiler y documentación. Por lo tanto, la planificación estratégica no es opcional: marca la diferencia entre poder acceder a estas ventajas o perderlas por completo.
En Bonte Filipidis, acompañamos a nuestros clientes más allá de la propia transacción. Ayudamos a compradores, propietarios e inversores:
- Evaluar si los activos cumplen los requisitos para acogerse a determinados regímenes fiscales en el marco de la reforma de 2026
- Identificar inmuebles que se ajusten a las estrategias de alquiler a largo plazo o de promoción inmobiliaria
- Colaborar con los asesores jurídicos y fiscales para garantizar el pleno cumplimiento de la normativa
- Tomar decisiones inmobiliarias que concilien la lógica de la inversión con los objetivos personales y financieros
La política de vivienda de Portugal está evolucionando. Las oportunidades que genera son reales, pero, como siempre, la diferencia no radica en la ley en sí, sino en cómo se aplica.
Póngase en contacto con Bonte Filipidis para saber cómo se aplican las reformas de 2026 a su situación concreta.
