Las reformas en materia de vivienda de Portugal para 2026 han cambiado radicalmente el panorama para cualquiera que invierta en el sector inmobiliario portugués. Un amplio paquete de medidas fiscales y normativas, aprobado a finales de 2025 y ya en vigor, redefine la forma en que se construyen, alquilan, compran y mantienen los inmuebles, lo que tiene consecuencias directas tanto para los compradores como para los propietarios, los promotores y los inversores a largo plazo.
Este artículo desglosa las medidas clave, explica qué implica cada una de ellas en la práctica y describe cómo posicionarse para sacar partido de ellas.
¿Qué ha cambiado realmente en el mercado inmobiliario portugués?
En lugar de imponer controles de precios, la reforma de Portugal adopta un enfoque centrado en la oferta: reducir los costes de construcción y renovación, incentivar los compromisos de alquiler a largo plazo y crear nuevos marcos fiscales para el capital institucional y privado.
El resultado es un conjunto de incentivos que modifican de manera significativa la viabilidad de los proyectos, la rentabilidad neta, las estrategias de tenencia y las decisiones sobre la cartera.
Reducción del IVA del 23 % al 6 % en la construcción y la rehabilitación de viviendas
¿A qué se aplica la reducción del IVA?
Una de las medidas más importantes es la reducción del IVA en los proyectos de construcción y rehabilitación de viviendas que cumplan los requisitos, del 23 % al 6 %, lo que supone una reducción de 17 puntos porcentuales que reduce directamente los costes de promoción desde el origen.
El tipo reducido se aplica cuando se cumple al menos una de las siguientes condiciones:
- El inmueble se vende por debajo de los umbrales de precio establecidos como vivienda habitual, o
- La vivienda se pone en el mercado de alquiler en el marco del programa de «alquiler moderado» de Portugal, y el primer contrato de alquiler comenzará en un plazo de 24 meses a partir de la finalización de las obras y tendrá una duración mínima de tres años.
Actualmente se prevé que la medida siga vigente al menos hasta 2029. En determinados casos que cumplan los requisitos, los particulares que renueven o construyan su propia vivienda habitual también podrán beneficiarse de mecanismos de devolución parcial del IVA.
Por qué es importante para los inversores y los promotores
Los proyectos residenciales de gama media en Portugal se han visto limitados históricamente por los elevados costes de construcción y los márgenes de beneficio reducidos. Al reducir significativamente los costes de promoción y rehabilitación, este incentivo mejora la viabilidad de proyectos que antes habrían sido poco rentables, lo que abre nuevas oportunidades en segmentos en los que la demanda es fuerte, pero la oferta se ha quedado rezagada.
Impuesto sobre los ingresos por alquiler: del 25 % al 10 % para las viviendas que cumplan los requisitos
¿Cuáles son los nuevos tipos impositivos del IRS para los ingresos por alquiler en Portugal?
Portugal ha reforzado considerablemente los incentivos fiscales para los inmuebles alquilados bajo el régimen de «alquiler moderado», cuyo límite máximo se sitúa actualmente en unos 2.300 € al mes, dependiendo de la ubicación y el tipo de inmueble.
Entre las medidas clave se incluyen:
- Un tipo reducido del IRS (impuesto sobre la renta de las personas físicas) para los ingresos por alquiler que cumplan los requisitos, que pasa del 25 % al 10 %, aplicable tanto a los contratos nuevos como a los ya existentes que cumplan los criterios.
- En el caso de los arrendadores que son sociedades, la tributación se aplicaba únicamente al 50 % de los ingresos por alquiler que cumplían los requisitos, de acuerdo con la normativa del impuesto de sociedades.
- Posible exención del AIMI (Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis, el impuesto municipal adicional sobre bienes inmuebles) para los inmuebles que cumplan los requisitos
En casos concretos en los que los alquileres sean considerablemente inferiores a los valores de referencia locales, podrán aplicarse desgravaciones fiscales adicionales, siempre que se cumplan los requisitos del programa.
Por qué es importante para los propietarios
Estas medidas tienen por objeto reequilibrar la relación riesgo-rentabilidad de los alquileres a largo plazo en Portugal. En mercados urbanos como Lisboa, Cascais y Oporto, una gran parte del parque de viviendas en alquiler ya se encuentra dentro de los umbrales de alquiler moderado, lo que significa que muchos propietarios actuales pueden acceder a estas tarifas sin modificar significativamente su estrategia. El cambio de un tipo del 25 % a uno del 10 % no es insignificante: para un arrendador que genera 24 000 € al año en ingresos por alquiler, eso supone un ahorro fiscal de 3 600 € anuales.
Nuevas deducciones para los inquilinos que alquilan en el marco del programa de alquiler moderado
A partir de 2026, los inquilinos con contratos que cumplan los requisitos se beneficiarán de mayores deducciones en el impuesto sobre la renta de las personas físicas:
- Las deducciones por alquiler aumentarán hasta los 900 € en 2026
- Aumentará aún más hasta alcanzar los 1.000 € en 2027
Aunque por sí sola no supone un cambio radical, esta medida favorece que los contratos de alquiler sean más duraderos y contribuye a una ocupación más estable. Para los propietarios e inversores, contar con inquilinos predecibles y a largo plazo supone una ventaja operativa directa.
Contratos de inversión en alquiler a largo plazo: un nuevo marco para el capital
¿Qué es un CIA (Contrato de Inversión para Arrendamiento)?
Se ha introducido una nueva categoría de contratos de inversión en alquiler a largo plazo, conocida como CIA (Contratos de Investimento para Arrendamento), con una duración de hasta 25 años y importantes ventajas fiscales.
En función de la estructura del proyecto y del cumplimiento normativo, las ventajas pueden incluir:
- Exenciones del IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis, el impuesto municipal sobre transmisiones onerosas de bienes inmuebles) y del impuesto de timbre sobre la adquisición
- Exenciones temporales del IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis, el impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles)
- Mantenimiento de la aplicación del tipo del IVA del 6 % a los trabajos de construcción y rehabilitación
- Posibles devoluciones parciales del IVA en estudios arquitectónicos, técnicos y de viabilidad
Para poder optar a ello, los proyectos inmobiliarios deben, por lo general, destinar una proporción considerable de las viviendas (a menudo en torno al 70 %) a alquileres a largo plazo con condiciones de alquiler moderadas.
Por qué es importante para los inversores institucionales y semiinstitucionales
Este marco está diseñado para atraer capital a largo plazo hacia proyectos de alquiler gestionados por profesionales, fomentando así una oferta de vivienda sostenida en lugar de la especulación a corto plazo. Para los inversores que construyen o adquieren carteras de alquiler en Portugal, la combinación de unos costes de adquisición reducidos (exenciones del IMT y del impuesto de timbre), una menor carga fiscal corriente (exenciones del IMI y tipos impositivos preferenciales en el impuesto sobre la renta) y un entorno normativo estable mejora significativamente la visibilidad de la rentabilidad a largo plazo.
Qué supone el «Paquete 2026» para quienes compran su primera vivienda
La reforma también incluye medidas específicas para quienes compran su primera vivienda, sobre todo en los segmentos de vivienda de precio regulado, así como incentivos para los vehículos de inversión y los fondos centrados en la vivienda de alquiler asequible y a largo plazo.
Al reducir los costes de transacción y mejorar la previsibilidad de la rentabilidad, las reformas amplían la participación en todo el mercado, desde los compradores particulares que acceden a la propiedad de una vivienda hasta los promotores y los inversores profesionales que estructuran grandes
El contexto más amplio: un cambio estructural en la política de vivienda de Portugal
La reforma de la vivienda en Portugal supone un cambio estructural deliberado: fomentar la construcción, la rehabilitación y el uso a largo plazo, en lugar de recurrir a intervenciones restrictivas en el mercado.
Su eficacia dependerá de la ejecución —incluidos los plazos de aprobación de los planes, la capacidad de construcción y la aceptación del mercado—, pero las herramientas jurídicas y fiscales actualmente en vigor modifican sustancialmente la forma en que se pueden estructurar y optimizar los proyectos.
Para los participantes en el mercado, los cambios de 2026 afectan a:
- Viabilidad del proyecto: la reducción del IVA en la construcción mejora directamente los márgenes de desarrollo
- Rentabilidad neta: la reducción del impuesto sobre la renta aplicable a los ingresos por alquiler que cumplen los requisitos aumenta la rentabilidad neta.
- Estrategias de tenencia: los marcos de alquiler a largo plazo premian los enfoques comprometidos y estructurados
- Reestructuración de la cartera: los propietarios actuales pueden beneficiarse de la reclasificación de los activos con arreglo a los nuevos regímenes
Estas reformas no suponen ventajas automáticas
La elegibilidad depende del cumplimiento de una serie de condiciones específicas: umbrales de valoración, requisitos de licencia, fechas de inicio de los contratos de arrendamiento, niveles de alquiler y documentación. Por lo tanto, la planificación estratégica no es opcional: marca la diferencia entre acceder a estas ventajas o perderlas por completo.
En Bonte Filipidis, acompañamos a nuestros clientes más allá de la propia transacción. Ayudamos a compradores, propietarios e inversores:
- Evaluar si los activos cumplen los requisitos para acogerse a determinados regímenes fiscales en el marco de la reforma de 2026
- Identificar inmuebles que se ajusten a las estrategias de alquiler a largo plazo o de promoción inmobiliaria
- Colaborar con los asesores jurídicos y fiscales para garantizar el pleno cumplimiento de la normativa
- Estructurar las decisiones inmobiliarias de manera que la lógica de inversión se ajuste a los objetivos personales y financieros
La política de vivienda de Portugal está evolucionando. Las oportunidades que genera son reales, pero, como siempre, la diferencia no radica en la ley en sí misma, sino en cómo se aplica.
Habla con Bonte Filipidis para saber cómo se aplican las reformas de 2026 a tu situación concreta.
