简而言之，答案是肯定的。作为外国业主在葡萄牙出租房产完全合法，且受到全面监管；随着该国2026年税制改革的实施，这一做法正变得越来越有吸引力。
更有价值的问题在于，如何以最高效且最盈利的方式来实现这一目标。葡萄牙提供了两种截然不同的租赁模式，它们在收益特征、管理要求、税务处理及资格要求方面各不相同。选择哪种模式，或者如何将两者合理结合，取决于您的投资目标、您希望亲自居住在该房产中的时间长短，以及您希望以何种程度参与房产管理。
本指南涵盖了国际房产所有者在葡萄牙出租房产所需了解的所有信息。
非居民是否有权在葡萄牙出租房产？
是的。无论外国业主还是本国业主，均拥有在葡萄牙出租公寓、别墅和度假屋的完全合法权利。这不受居留身份或国籍的限制。葡萄牙的租赁市场对国际业主开放，其适用与葡萄牙居民相同的监管框架，享有同等的权利并承担同等的义务。
实际上，主要有两种租赁策略可供选择，每种策略都有其特定的监管要求、税务处理方式和财务特征：
长期 租赁（1年或以上）：一份正式的租赁协议，可带来稳定、可预期的收入，且运营参与度极低。
短期租赁（Alojamento Local）：一种以旅游业为驱动的模式，具有更高的收益潜力，但需要进行注册并采取更积极的管理措施。
两者均受到全面监管，必须遵守行政程序、税收规定，在某些情况下还需符合安全和保险标准。
葡萄牙的“Alojamento Local”制度是如何运作的？
“Alojamento Local”（AL）制度，字面意思为“本地住宿”，是葡萄牙针对短期旅游租赁制定的法律框架。该制度涵盖在Airbnb、Booking.com等平台及类似渠道上发布的房源，以及直接对外推广的度假租赁房源。
葡萄牙仍是欧洲最受欢迎的旅游目的地之一，2025年旅游住宿业接待游客超过3300万人次，里斯本、卡斯卡伊斯、孔波塔、波尔图、阿尔加维和银海岸等地的旅游需求全年旺盛。这对投资者而言，无疑是一个明确且持续的机遇。
在黄金地段，选址得当的“Alojamento Local”民宿能够实现高入住率、高单晚房价以及强劲的季节性表现，尤其是在沿海市场——这些地区虽然夏季国际游客需求达到高峰，但全年客源依然旺盛。
在葡萄牙经营“Alojamento Local”需要满足哪些条件？
要在AL制度下合法经营，业主必须：
- 通过官方门户网站向葡萄牙旅游局注册该物业
- 获取官方AL许可证编号，该编号必须显示在所有商品列表和通信中
- 遵守安全要求，包括消防设备和急救措施
- 为旅游住宿设施购买适当的保险
- 履行相应的税务登记和申报义务
各地的法规因市镇而异。在 里斯本 和 波尔图，近年来某些高密度区域的新AL许可证申请已受到限制，因此在认定AL注册流程简单之前，务必先核实具体房产的当前状况。在主要城市以外的沿海地区，该流程通常更为便捷。
对于愿意亲自管理运营或委托专业物业管理公司代管的业主而言，在AL制度下的短期租赁在总收入方面可显著优于传统的长期租赁模式。
葡萄牙的长期租赁有哪些规定？
对于希望采取更被动投资方式的业主而言，长期租赁依然是一个极具吸引力的选择，而且随着葡萄牙2026年住房改革的实施，这种方式在财务上的吸引力已显著增强。
葡萄牙长期租赁的典型特征包括：
- 租赁期限为1至5年或更长
- 稳定、可预见的月收入，且日常管理工作量较少
- 租金为固定金额，或根据官方通胀指数每年进行调整，从而确保稳定性并具备前瞻性
该模式适合那些更重视安全性、简便性和长期现金流，而非短期收益最大化的投资者。这也是最能直接受益于葡萄牙新税收优惠政策的投资模式。
根据2026年推出的“适度租金”框架，租金水平在规定门槛及以下的房东（目前上限约为每月2,300欧元，具体取决于地理位置和房产类型），其租金收入适用的所得税率将大幅下调，从25%降至10%。对于企业房东，仅需对符合条件的租金收入的50%缴纳税款。
符合条件的房产还可免缴AIMI（Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis），即市政房产附加税。
这些变化显著提升了葡萄牙长期租赁的净收益水平，对于许多业主而言，在税后收益方面，其竞争力已不亚于短期租赁模式。
非居民在葡萄牙获得租金收入需缴纳哪些税款？
在葡萄牙产生的租金收入需在当地纳税，无论业主的居住地在何处。葡萄牙与大多数欧盟国家及许多非欧盟国家签订的税收协定通常可避免双重征税，但葡萄牙当地的纳税义务始终优先适用。
租金收入的主要税收框架包括：
非居民统一税率：按租金总收入的28%计征，不设个人免税额。这是未选择任何特殊税制的非居民适用的默认税率。
居民所得税税率：浮动，取决于总收入档次。对于高收入人群，居民可能会发现标准累进税率表对其不利，具体取决于其整体税务状况。
适度租金制度（2026年改革）：符合条件的长期租赁房产，其净收入按10%的统一所得税率征税，凡符合标准的居民和非居民均可享受此政策。
可减少应税基数的扣除项目包括：
- 物业维护和维修费用
- 物业管理费
- 建筑物保险
- IMI（Imposto Municipal sobre Imóveis，即年度市政房产税）
- 相关楼宇的物业费
从一开始就了解您的税务状况（最好是在合格的葡萄牙税务顾问协助下），对于高效规划投资以及避免年底出现意外至关重要。
我可以自己使用在葡萄牙的房产，同时将其出租吗？
是的，这种模式在Bonte Filipidis的国际买家群体中正日益受到青睐。
越来越多的国际业主采取了一种混合策略：一年中的部分时间（通常是学校假期、夏季或长期工作期间）将房产作为自住住宅，其余月份则通过出租获取租金收入。这种做法在 里斯本、 卡斯卡伊斯 和 孔波塔，这些地区的生活方式极具吸引力，且租赁需求稳定，即使在非旺季也能保障收益。
混合模式需要精心规划。对于希望在一年中保留个人使用权的业主而言，AL制度下的短期租赁通常更为灵活，因为租赁的起止日期可以根据个人使用情况进行调整。长期租赁在收入方面更具可预测性，但在租赁期间会减少对房产的使用权。许多在葡萄牙拥有多处房产的业主会将这两种方式结合使用。
为您的葡萄牙房产选择合适的租赁策略
葡萄牙提供了一种在全球房地产市场中日益罕见的机会：在欧盟监管的稳定框架内，灵活地将生活方式、财务回报与自住需求相结合。在这里，房产不仅仅是一个居住场所，更是一种多功能资产，能够随着您优先事项的变化，灵活适应您的投资策略。
无论您是追求收益最大化、资产稳健，还是个人生活享受，抑或是三者的平衡，葡萄牙的租赁市场都能为您提供实现这些目标的途径——合法、透明，且拥有清晰的税务框架。
在 Bonte Filipidis，我们全程协助国际业主完成这一决策的各个阶段：从根据具体的租赁策略甄选合适的房产和地段，到为客户对接物业管理公司、法律顾问和税务专家，确保项目自启动之日起便符合法规要求并取得良好运营成效。
请联系 BonteFilipidis，探讨您的租赁策略以及如何规划您的 葡萄牙房产投资。
