A resposta curta é sim. Alugar um imóvel em Portugal enquanto proprietário estrangeiro é totalmente legal, está inteiramente regulamentado e torna-se cada vez mais atraente na sequência das reformas fiscais de 2026 no país.
A questão mais relevante é saber como fazê-lo da forma mais eficiente e rentável. Portugal oferece dois modelos distintos de arrendamento, cada um com perfis de rendimento, exigências de gestão, regimes fiscais e requisitos de elegibilidade diferentes. A escolha do modelo certo, ou da combinação certa de ambos, depende dos seus objetivos de investimento, do tempo que pretende passar na propriedade e do grau de envolvimento com que pretende geri-la.
Este guia aborda tudo o que os proprietários estrangeiros precisam de saber sobre o arrendamento de imóveis em Portugal.
Os não residentes têm o direito de arrendar imóveis em Portugal?
Sim. Tanto os proprietários estrangeiros como os nacionais têm pleno direito legal de arrendar apartamentos, moradias e casas de férias em Portugal. Não existe qualquer restrição com base no estatuto de residência ou na nacionalidade. O mercado de arrendamento em Portugal está aberto a proprietários internacionais ao abrigo do mesmo quadro regulamentar que se aplica aos residentes portugueses, com os mesmos direitos e as mesmas obrigações.
Na prática, existem duas estratégias principais de arrendamento, cada uma com os seus próprios requisitos regulamentares, tratamento fiscal e perfil financeiro:
Arrendamentode longa duração (1 ano ou mais):Um contrato de arrendamento formal que proporciona rendimentos estáveis e previsíveis, com um envolvimento operacional mínimo.
Aluguer de curta duração (Alojamento Local):Um modelo orientado para o turismo com maior potencial de rendimento, que exige registo e uma gestão mais ativa.
Ambas estão totalmente regulamentadas e exigem o cumprimento de procedimentos administrativos, regras fiscais e, em alguns casos, normas de segurança e de seguros.
Como funciona o regime de Alojamento Local em Portugal?
O regime de Alojamento Local (AL) constitui o quadro jurídico português para os arrendamentos turísticos de curta duração. Abrange os imóveis anunciados em plataformas como o Airbnb, o Booking.com e canais semelhantes, bem como os arrendamentos para férias comercializados diretamente.
Portugal continua a ser um dos destinos mais visitados da Europa, com mais de 33 milhões de hóspedes registados em alojamentos turísticos em 2025 e uma forte procura ao longo de todo o ano em Lisboa, Cascais, Comporta, Porto, Algarve e Costa de Prata. Para os investidores, isto representa uma oportunidade clara e sustentada.
Em localizações privilegiadas, os alojamentos locais bem posicionados podem atingir elevadas taxas de ocupação, tarifas por noite mais elevadas e um forte desempenho sazonal, especialmente nos mercados costeiros, onde a procura internacional atinge o seu pico no verão, mas se mantém ativa ao longo de todo o ano.
Quais são os requisitos para explorar um Alojamento Local em Portugal?
Para operarem legalmente ao abrigo do regime AL, os proprietários devem:
- Registe o estabelecimento no Turismo de Portugal através do portal oficial
- Obter um número de licença oficial da AL, que deve constar em todos os anúncios e comunicações
- Cumprir os requisitos de segurança, incluindo o equipamento de proteção contra incêndios e as medidas de primeiros socorros
- Possuir um seguro adequado para alojamento turístico
- Cumprir as obrigações aplicáveis em matéria de registo fiscal e de prestação de informações
A regulamentação local varia de município para município. Em Lisboa e Porto, as novas licenças de arrendamento em determinadas zonas de alta densidade têm estado sujeitas a restrições nos últimos anos, pelo que é importante verificar a situação atual de um imóvel específico antes de assumir que o registo de arrendamento é simples. Nas zonas costeiras fora das grandes cidades, o processo é geralmente mais acessível.
Para os proprietários que pretendam gerir diretamente as operações ou delegar essa tarefa a uma empresa profissional de gestão imobiliária, o arrendamento de curta duração ao abrigo do regime AL pode superar significativamente os modelos tradicionais de arrendamento de longa duração em termos de receita bruta.
Quais são as regras para arrendamentos de longa duração em Portugal?
Para os proprietários que procuram uma abordagem mais passiva, o arrendamento de longa duração continua a ser uma opção muito atraente, que se tornou consideravelmente mais vantajosa do ponto de vista financeiro na sequência das reformas do mercado imobiliário de 2026 em Portugal.
As características típicas do arrendamento de longa duração em Portugal incluem:
- Contratos de arrendamento com duração entre 1 e 5 anos ou mais
- Rendimento mensal estável e previsível, com uma gestão quotidiana reduzida
- Rendas fixas ou ajustadas anualmente com base nos índices oficiais de inflação, garantindo consistência e previsibilidade
Este modelo é adequado para investidores que privilegiam a segurança, a simplicidade e o fluxo de caixa a longo prazo em detrimento da otimização do rendimento a curto prazo. É também o modelo que beneficia mais diretamente dos novos incentivos fiscais em vigor em Portugal.
Ao abrigo do regime de «renda moderada» introduzido em 2026, os proprietários que arrendem a preços iguais ou inferiores a limites definidos (atualmente limitados a cerca de 2 300 € por mês, dependendo da localização e do tipo de imóvel) beneficiam de uma taxa de IRS significativamente reduzida sobre os rendimentos de arrendamento, que passa de 25 % para 10 %. No caso dos senhorios empresariais, a tributação aplica-se apenas a 50 % dos rendimentos de arrendamento elegíveis.
Os imóveis que cumpram os critérios podem também estar isentos do AIMI (Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis).
Estas alterações melhoram significativamente a rentabilidade líquida do arrendamento de longa duração em Portugal, tornando-o competitivo em relação aos modelos de curta duração, após dedução de impostos, para muitos proprietários.
Que imposto pagam os não residentes sobre os rendimentos de arrendamento em Portugal?
Os rendimentos provenientes de arrendamentos gerados em Portugal são tributados localmente, independentemente do país de residência do proprietário. Os acordos fiscais de Portugal com a maioria dos países da UE e com muitos países terceiros evitam, em geral, a dupla tributação, mas as obrigações fiscais locais portuguesas têm sempre prioridade.
Os principais regimes fiscais aplicáveis aos rendimentos de arrendamento são:
Taxa fixa para não residentes:28 % aplicada ao rendimento bruto proveniente de rendas, sem deduções pessoais. Esta é a taxa por defeito para os não residentes que não optem por qualquer regime especial.
Taxa do IRS para residentes:variável, dependendo do escalão de rendimento total. Os residentes podem considerar a escala progressiva padrão menos vantajosa nos níveis de rendimento mais elevados, dependendo da sua situação fiscal global.
Regime de arrendamento moderado (reforma de 2026):Os arrendamentos de longa duração que preencham os requisitos são tributados a uma taxa fixa de 10 % de IRS sobre o rendimento líquido, estando este regime disponível tanto para residentes como para não residentes que cumpram os critérios.
As despesas dedutíveis que podem reduzir a base tributável incluem:
- Custos de manutenção e reparação de imóveis
- Taxas de gestão imobiliária
- Seguro de imóveis
- IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis, o imposto municipal anual sobre imóveis)
- Quotas de condomínio nos edifícios em questão
Compreender a sua situação fiscal desde o início, de preferência com a ajuda de um consultor fiscal português qualificado, é essencial para estruturar o seu investimento de forma eficiente e evitar surpresas no final do ano.
Posso usar o meu imóvel em Portugal para habitação própria e, ao mesmo tempo, alugá-lo?
Sim, e este é, cada vez mais, o modelo preferido pelos compradores internacionais na Bonte Filipidis.
Um número crescente de proprietários internacionais adota uma estratégia híbrida: utilizar o imóvel como residência pessoal durante parte do ano, normalmente nas férias escolares, nos meses de verão ou em períodos prolongados de trabalho, ao mesmo tempo que geram rendimentos com o arrendamento nos meses restantes. Esta abordagem é particularmente comum em Lisboa, Cascais e Comporta, onde o estilo de vida é muito atraente e a procura de arrendamentos é suficientemente consistente para garantir rendimentos mesmo fora dos períodos de pico.
O modelo híbrido requer uma estruturação cuidadosa. O arrendamento de curta duração ao abrigo do regime AL é, em geral, mais flexível para os proprietários que pretendem ter acesso pessoal ao imóvel durante o ano, uma vez que as datas de início e fim do contrato podem ser adaptadas em função da utilização pessoal. O arrendamento de longa duração é mais previsível em termos de rendimentos, mas reduz o acesso ao imóvel durante a vigência do contrato. Muitos proprietários com vários imóveis em Portugal recorrem a uma combinação de ambas as opções.
Escolher a estratégia de arrendamento certa para o seu imóvel em Portugal
Portugal oferece algo cada vez mais raro no mercado imobiliário global: a flexibilidade de combinar estilo de vida, rentabilidade financeira e uso pessoal num quadro estável e regulamentado pela UE. Um imóvel aqui não é apenas um local para viver, é um ativo versátil que pode ser adaptado à sua estratégia de investimento à medida que as suas prioridades evoluem.
Quer pretenda otimizar o rendimento, a estabilidade, o seu próprio prazer ou um equilíbrio entre os três, o mercado de arrendamento em Portugal oferece-lhe as ferramentas necessárias para o fazer, de forma legal, transparente e com um quadro fiscal claro.
Na Bonte Filipidis, trabalhamos com proprietários internacionais em todas as fases deste processo: desde a identificação do imóvel e da localização adequados para uma estratégia de arrendamento específica, até à ligação dos clientes a gestores imobiliários, consultores jurídicos e especialistas fiscais que garantem a conformidade e o bom desempenho desde o primeiro dia.
Contacte Bonte Filipidis para discutir a sua estratégia de arrendamento e como estruturar o seu investimento imobiliário em Portugal.
