En bref, la réponse est oui. Louer un bien immobilier au Portugal en tant que propriétaire étranger est tout à fait légal, entièrement réglementé et de plus en plus intéressant depuis les réformes fiscales de 2026.
La question la plus pertinente est de savoir comment s'y prendre de la manière la plus efficace et la plus rentable. Le Portugal propose deux modèles de location distincts, chacun présentant des profils de rendement, des exigences de gestion, des traitements fiscaux et des conditions d'éligibilité différents. Le choix du modèle le plus adapté, ou de la bonne combinaison des deux, dépend de vos objectifs d'investissement, du temps que vous souhaitez passer vous-même dans le logement et du degré d'implication que vous souhaitez avoir dans sa gestion.
Ce guide couvre tout ce que les propriétaires étrangers doivent savoir sur la location immobilière au Portugal.
Les non-résidents ont-ils le droit de louer un bien immobilier au Portugal ?
Oui. Les propriétaires étrangers comme nationaux ont le droit légal de louer des appartements, des villas et des maisons de vacances au Portugal. Il n'existe aucune restriction liée au statut de résidence ou à la nationalité. Le marché locatif portugais est ouvert aux propriétaires étrangers dans le même cadre réglementaire que celui qui s'applique aux résidents portugais, avec les mêmes droits et les mêmes obligations.
Dans la pratique, deux grandes stratégies de location s'offrent à vous, chacune avec ses propres exigences réglementaires, son régime fiscal et son profil financier :
Locationà long terme (1 an ou plus) :un contrat de location officiel offrant des revenus stables et prévisibles, avec un minimum d'intervention opérationnelle.
Location de courte durée (Alojamento Local) :un modèle axé sur le tourisme offrant un potentiel de rendement plus élevé, qui nécessite un enregistrement et une gestion plus active.
Ces deux activités sont entièrement réglementées et exigent le respect des procédures administratives, des règles fiscales et, dans certains cas, des normes de sécurité et d'assurance.
Comment fonctionne le régime de l'« Alojamento Local » au Portugal ?
Le régime de l'Alojamento Local (AL), littéralement « hébergement local », constitue le cadre juridique portugais régissant les locations touristiques de courte durée. Il s'applique aux biens immobiliers proposés sur des plateformes telles qu'Airbnb, Booking.com et d'autres canaux similaires, ainsi qu'aux locations de vacances commercialisées directement.
Le Portugal reste l'une des destinations les plus prisées d'Europe, avec plus de 33 millions de nuitées enregistrées dans les établissements touristiques en 2025 et une forte demande tout au long de l'année à Lisbonne, Cascais, Comporta, Porto, en Algarve et sur la Côte d'Argent. Pour les investisseurs, cela représente une opportunité évidente et durable.
Dans les emplacements de choix, les établissements d'hébergement local bien situés peuvent afficher des taux d'occupation élevés, proposer des tarifs à la nuitée élevés et enregistrer de solides performances saisonnières, en particulier sur les marchés côtiers où la demande internationale atteint son pic en été mais reste soutenue tout au long de l'année.
Quelles sont les conditions à remplir pour exploiter un « Alojamento Local » au Portugal ?
Pour exercer leurs activités en toute légalité dans le cadre du régime AL, les propriétaires doivent :
- Enregistrez votre établissement auprès de Turismo de Portugal via le portail officiel
- Obtenir un numéro de licence officiel de l'AL, qui doit figurer sur toutes les annonces et dans toutes les communications
- Respecter les exigences en matière de sécurité, notamment en ce qui concerne les équipements de sécurité incendie et les dispositions relatives aux premiers secours
- Souscrire une assurance adaptée pour l'hébergement touristique
- Respecter les obligations en matière d'enregistrement fiscal et de déclaration
Les réglementations locales varient d'une commune à l'autre. À Lisbonne et Porto, les nouvelles licences de location à long terme dans certaines zones à forte densité ont fait l'objet de restrictions ces dernières années ; il est donc important de vérifier la situation actuelle d'un bien immobilier spécifique avant de supposer que l'enregistrement de la location à long terme est simple. Dans les zones côtières en dehors des grandes villes, la procédure est généralement plus accessible.
Pour les propriétaires souhaitant gérer eux-mêmes leur bien ou confier cette tâche à une société de gestion immobilière professionnelle, la location de courte durée dans le cadre du régime AL peut générer des revenus bruts nettement supérieurs à ceux des modèles traditionnels de location à long terme.
Quelles sont les règles applicables aux locations de longue durée au Portugal ?
Pour les propriétaires à la recherche d'une approche plus passive, la location à long terme reste une option très intéressante, qui est devenue nettement plus avantageuse sur le plan financier depuis les réformes du logement adoptées au Portugal en 2026.
La location à long terme au Portugal présente notamment les caractéristiques suivantes :
- Contrats de location d'une durée comprise entre 1 et 5 ans, voire plus
- Un revenu mensuel stable et prévisible, avec une gestion quotidienne réduite au minimum
- Des loyers fixes ou révisés chaque année en fonction des indices officiels d'inflation, garantissant ainsi une stabilité et une prévisibilité à long terme
Ce modèle convient aux investisseurs qui privilégient la sécurité, la simplicité et les flux de trésorerie à long terme plutôt que l'optimisation du rendement à court terme. C'est également le modèle qui bénéficie le plus directement des nouvelles mesures fiscales incitatives mises en place au Portugal.
Dans le cadre du dispositif de « loyer modéré » mis en place en 2026, les propriétaires dont les loyers sont inférieurs ou égaux à certains seuils (actuellement plafonnés à environ 2 300 € par mois, selon la localisation et le type de bien) bénéficient d'un taux d'IRS considérablement réduit sur leurs revenus locatifs, qui passe de 25 % à 10 %. Pour les bailleurs personnes morales, l'imposition ne s'applique qu'à 50 % des revenus locatifs éligibles.
Les biens immobiliers répondant à ces critères peuvent également être exonérés de l'AIMI (Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis), la taxe municipale supplémentaire sur les biens immobiliers.
Ces changements améliorent considérablement la rentabilité nette de la location à long terme au Portugal, la rendant ainsi compétitive par rapport aux modèles de location à court terme, après impôts, pour de nombreux propriétaires.
À quel taux d'imposition les non-résidents sont-ils soumis pour leurs revenus locatifs au Portugal ?
Les revenus locatifs générés au Portugal sont imposés localement, quel que soit le pays de résidence du propriétaire. Les conventions fiscales conclues par le Portugal avec la plupart des pays de l'UE et de nombreux pays tiers permettent généralement d'éviter la double imposition, mais les obligations fiscales locales portugaises s'appliquent toujours en premier lieu.
Les principaux régimes fiscaux applicables aux revenus locatifs sont les suivants :
Taux forfaitaire pour les non-résidents :28 % appliqué aux revenus locatifs bruts, sans abattement personnel. Il s'agit du taux par défaut pour les non-résidents qui n'ont pas opté pour un régime particulier.
Taux d'imposition pour les résidents :variable, en fonction de la tranche de revenu totale. Pour les résidents, le barème progressif standard peut s'avérer moins avantageux à partir de certains niveaux de revenu, selon leur situation fiscale globale.
Régime de loyer modéré (réforme de 2026) :les locations à long terme éligibles sont imposées à un taux forfaitaire de 10 % au titre de l'IRS sur le revenu net ; ce régime s'adresse tant aux résidents qu'aux non-résidents qui remplissent les critères requis.
Les dépenses déductibles susceptibles de réduire la base imposable comprennent :
- Frais d'entretien et de réparation des biens immobiliers
- Frais de gestion immobilière
- Assurance habitation
- IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis, l'impôt foncier municipal annuel)
- Frais de copropriété dans les immeubles concernés
Il est essentiel de bien cerner votre situation fiscale dès le départ, de préférence avec l'aide d'un conseiller fiscal portugais qualifié, afin de structurer efficacement votre investissement et d'éviter les mauvaises surprises en fin d'année.
Puis-je occuper moi-même mon bien immobilier au Portugal tout en le mettant en location ?
Oui, et c'est un modèle qui remporte de plus en plus de succès auprès des acheteurs internationaux chez Bonte Filipidis.
De plus en plus de propriétaires étrangers optent pour une stratégie hybride : ils utilisent leur bien comme résidence principale pendant une partie de l'année, généralement pendant les vacances scolaires, les mois d'été ou lors de séjours professionnels prolongés, tout en tirant des revenus locatifs du bien le reste de l'année. Cette approche est particulièrement courante à Lisbonne, Cascais et Comporta, où le mode de vie est très attractif et où la demande locative est suffisamment soutenue pour garantir des revenus même en dehors des périodes de forte affluence.
Le modèle hybride nécessite une organisation minutieuse. La location à court terme dans le cadre du régime AL offre généralement plus de souplesse aux propriétaires qui souhaitent disposer d'un accès personnel à leur bien au cours de l'année, car les dates de début et de fin du bail peuvent être adaptées en fonction de leurs besoins personnels. La location à long terme est plus prévisible en termes de revenus, mais limite l'accès au bien pendant toute la durée du bail. De nombreux propriétaires possédant plusieurs biens immobiliers au Portugal combinent ces deux formules.
Choisir la bonne stratégie de location pour votre bien immobilier au Portugal
Le Portugal offre quelque chose de de plus en plus rare sur le marché immobilier mondial : la possibilité de concilier mode de vie, rentabilité financière et usage personnel au sein d'un cadre stable et réglementé par l'Union européenne. Ici, un bien immobilier n'est pas seulement un lieu de vie, c'est un actif polyvalent qui peut s'adapter à votre stratégie d'investissement à mesure que vos priorités évoluent.
Que vous cherchiez à optimiser votre rendement, la stabilité, votre plaisir personnel ou un équilibre entre ces trois aspects, le marché locatif portugais vous offre les moyens d'y parvenir, en toute légalité, en toute transparence et dans un cadre fiscal clair.
Chez Bonte Filipidis, nous accompagnons les propriétaires internationaux à chaque étape de ce processus : de l'identification du bien immobilier et de l'emplacement adaptés à une stratégie locative spécifique, jusqu'à la mise en relation des clients avec des gestionnaires immobiliers, des conseillers juridiques et des fiscalistes qui garantissent la conformité et la rentabilité dès le premier jour.
Contactez Bonte Filipidis pour discuter de votre stratégie locative et de la manière d'organiser votre investissement immobilier au Portugal.
