作为外国人，在葡萄牙购房完全可行——但这涉及一系列特定的法律、财务和行政步骤，与欧洲大多数其他市场有所不同。葡萄牙依然是欧洲对国际买家最具吸引力的目的地之一，这里不仅拥有高品质的生活、政治稳定以及坚实的房地产市场基础，而且购房流程若处理得当，也具有条理清晰、透明公开的特点。
本指南将详细为您介绍在葡萄牙购房的全过程，从制定购房策略到最终接钥匙。
第一步：制定您的房产投资策略
在开始寻找房产之前，请先明确您的目标。正确的策略将决定后续的一切：地段、房产类型、预算分配以及预期回报。
外国人购买葡萄牙房产最常见的原因有哪些？
国际买家最常见的三项目标是：
- 在葡萄牙购买第二套住房，用于个人居住和提升生活品质
- 将里斯本、卡斯卡伊斯或孔波尔塔作为主要居所
- 在葡萄牙投资租赁房产，获取短期或长期收益
不同的投资目标指向不同的区域、房产类型和购买结构。以长期租金收益为目标的投资者，其评估房产的方式与在科姆波塔购买度假屋的人截然不同。
热门地点及其特色：
- 里斯本：都市生活方式、文化底蕴深厚、资本增值潜力巨大且租赁需求旺盛
- 卡斯卡伊斯和埃斯托里尔：距离里斯本通勤距离内的海滨生活，拥有成熟的国际社区
- 科姆波塔：奢华与生活方式的投资胜地，低密度开发，对欧美买家极具吸引力
步骤 2：了解在葡萄牙购房的全部成本
在葡萄牙购买房产需要缴纳哪些税费？
购房价仅是预算的一部分。在葡萄牙购房的买家应预留额外的交易费用，这些费用通常占购房价的6%至10%，具体数额取决于房产的价值和类型。
其中包括：
- IMT（Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis）：房产转让税，根据购房价格以及该房产是主要居所还是第二居所，按累进税率计算
- 印花税（Imposto do Selo）：目前为购房价的0.8%
- 公证费和登记费：通常为几百欧元，但具体金额可能有所不同
如果您打算通过抵押贷款购房，请务必将贷款机构的手续费以及申请葡萄牙抵押贷款预批的费用计算在内。在开始认真寻找房源之前先获得预批，将大大增强您的谈判优势。
第 3 步：申请葡萄牙税务编号（NIF）
非居民在葡萄牙购买房产是否需要NIF？
是的。每位购房者——无论是否为葡萄牙居民——在合法完成房产购买手续之前，都必须先取得葡萄牙税务识别号（Número de Identificação Fiscal，简称NIF）。
您需要提供您的NIF用于：
- 签署任何与该房产相关的合同
- 开设葡萄牙银行账户
- 支付与交易相关的税费
- 作为房产所有者应履行的任何持续性财务义务
非居民可前往葡萄牙税务局（Finanças）或通过税务代表申请纳税人识别号（NIF）。在Bonte Filipidis，我们协助国际客户快速获取纳税人识别号，以免此阶段的延误拖慢后续流程。
第 4 步：开设葡萄牙银行账户
开设当地银行账户虽非法律强制要求，但强烈建议任何在葡萄牙购买房产的国际买家这样做。
开通葡萄牙账户后，您可以：
- 通过受监管的本地金融机构安全地转账购买资金
- 无需支付国际汇款手续费，即可缴纳税费及日常房产开支（例如IMI，即年度房产税）
- 为公用事业账单和物业管理服务设置自动扣款
许多葡萄牙银行都设有专门的非居民服务部门，并配备了会说英语的顾问。我们与值得信赖的当地银行合作，并可为您牵线搭桥，以简化这一流程。
第 5 步：组建合适的专业团队
在葡萄牙购房时，您需要哪些人？
在葡萄牙购买房产需要三种不同类型的专业支持，每种支持都发挥着不同的作用：
- 房地产经纪人：负责物色房源、提供市场建议、获取非公开房源信息，并代表您进行谈判
- 一位独立律师：负责整个交易过程中的所有法律尽职调查、合同审查以及维护您的权益。您应自行委任该律师，而非接受卖方推荐的律师
- 公证员：负责监督最终产权文件签署及产权过户登记的官方机构
在 Bonte Filipidis，我们会在整个过程中协调这三方利益相关者，确保每个阶段都不被延误或疏于管理。
第 6 步：在葡萄牙寻找房产
要在葡萄牙找到合适的房产，光是浏览房源信息是不够的。最好的购房机会——尤其是高价位房源以及位于卡斯卡伊斯、里斯本市中心或孔波塔等地区的房产——往往不在公开市场流通，只能通过当地成熟的房产网络才能获取。
我们提供：
- 根据您提出的目标和预算精心挑选的房产
- 获取无法通过公开平台获得的非公开房产投资机会
- 根据您的投资策略、生活优先事项及持仓期限量身定制的投资建议
这种有针对性的方法不仅能节省大量时间，而且与自主搜索相比，能持续发掘出更优质的商机。
第 7 步：提出报价并进行谈判
一旦确定了合适的房产，下一步就是正式表达购买意向并协商条款。在葡萄牙，谈判通常不仅涉及价格，还包括交房时间、房屋配置以及具体的合同保障条款等条件。
谈判结果取决于：
- 当前市场状况及该区域的可比成交案例
- 该特定房产或地段的需求水平
- 卖方的时间安排和灵活性
我们的职责是确保在报价的各个方面都能争取到最优条件，而不仅仅是价格方面。
第8步：签署《承诺合同》（CPCV）
葡萄牙的CPCV是什么？
CPCV（购房意向书）是买卖双方之间具有法律约束力的初步协议。这是葡萄牙购房流程中的关键一步。
在此阶段：
- 买方需支付购房价款的10%至30%作为定金
- 双方商定的销售条款——价格、条件、交割日期——已正式载入文件
- 双方均依法承诺履行该交易
如果卖方在签署《购房意向书》（CPCV）后退出交易，通常需向买方退还双倍定金。如果买方在没有合法理由的情况下退出交易，定金通常将被没收。在您签署《购房意向书》之前，务必让您的律师对文件进行全面审查。
第 9 步：法律审查与尽职调查
在《预售合同》（CPCV）与最终产权证之间，您的律师会对该房产进行全面的尽职调查。这是不可省略的步骤，不应草率进行。
尽职调查涵盖：
- 所有权核查：确认卖方对该房产拥有清晰的合法所有权
- 土地登记核查：审查《永久地籍证书》（Certidão Permanente），即官方土地登记文件
- 建筑许可证和规划许可：确认该物业上的所有建筑物均符合法律规定
- 债务与负担：核查该房产是否存在抵押贷款、未缴税款或法律纠纷
只有进行彻底的尽职调查，才能避免购入存在隐性负债的房产。
第10步：最终产权证（Escritura）与交割
葡萄牙的埃斯克里图拉会举办什么活动？
《Escritura》是经公证人见证签署的最终买卖契约。此时，法律上的所有权正式从卖方转移至买方。
完成后：
- 已支付剩余的购价
- 所有应缴税款（IMT和印花税）均已结清
- 该房产已正式在土地登记处登记在您名下
一旦《产权契约》（Escritura）经公证人签署并见证，您即可领取房产钥匙。
第 11 步：葡萄牙的房产税
完成购房后，您需承担葡萄牙的某些持续性房产税。主要包括：
- IMI（市政房产税）：一项年度市政房产税，按房产应税价值（Valor Patrimonial Tributário）的一定比例计算。税率因市镇和房产类型而异
- 租金收入税：如果您将房产出租，租金收入需按葡萄牙税法纳税，具体税率取决于您选择适用标准租金制度还是温和租金制度（有关减免税率的详情，请参阅我们的《2026年税制改革指南》）
- 与财富及税务居住地相关的考量：根据您的税务居住地身份及总资产规模，可能涉及额外的义务或规划机会
我们可以为您对接值得信赖的财务顾问，根据您的股权结构为您制定长期税务规划。
第 12 步：售后服务与物业管理
交易已完成——但作为国际业主，您的需求将持续存在。交易完成后，我们将为客户提供以下支持：
- 物业管理服务：维修保养、公用事业管理、钥匙保管及当地代理服务
- 租赁策略：无论是短期、长期还是两者结合，我们都能协助您制定符合自身目标且符合葡萄牙现行法规的租赁方案
- 持续的投资建议：随着葡萄牙市场的发展，我们会及时向客户通报优化其投资组合的机会
国际买家为何选择Bonte Filipidis
从海外在葡萄牙购房，每个环节都充满复杂性：法律、财务、税务、语言和后勤等方面皆是如此。拥有合适的合作伙伴不仅能减轻压力，更能切实改善结果——无论是您获得的投资机会的质量，还是您争取到的交易条款，以及您所保持的合规性，都能因此得到显著提升。
在 Bonte Filipidis，我们凭借对当地市场的深刻洞察，结合围绕您具体目标量身定制的解决方案，为您提供专业服务。我们与精心筛选的律师、税务顾问、公证员及物业经理网络紧密合作，并统筹协调每个环节，让您无需操心。
我们的使命是让在葡萄牙购房的过程变得简单、安全且具有战略意义。
准备好了吗？请联系 Bonte Filipidis，探讨您的房产搜索及投资目标。
