L'achat d'un bien immobilier au Portugal en tant qu'étranger est tout à fait possible, mais il implique une série d'étapes juridiques, financières et administratives spécifiques qui diffèrent de celles de la plupart des autres marchés européens. Le Portugal reste l'une des destinations les plus attractives d'Europe pour les acheteurs internationaux, alliant une qualité de vie élevée, une stabilité politique et des fondamentaux solides du marché immobilier à un processus qui, lorsqu'il est géré correctement, est structuré et transparent.
Ce guide vous explique en détail comment acheter un bien immobilier au Portugal, de la définition de votre stratégie à la remise des clés.
Étape 1 : Définissez votre stratégie d'investissement immobilier
Avant de vous lancer dans la recherche d'un bien immobilier, déterminez clairement vos objectifs. Le choix de la bonne stratégie conditionne tout ce qui suivra : l'emplacement, le type de bien, la répartition du budget et les rendements escomptés.
Quelles sont les raisons les plus courantes qui poussent les étrangers à acheter un bien immobilier au Portugal ?
Les trois objectifs les plus courants des acheteurs étrangers sont les suivants :
- L'achat d'une résidence secondaire au Portugal pour un usage personnel et pour profiter d'un nouveau mode de vie
- S'installer à Lisbonne, Cascais ou Comporta pour y établir sa résidence principale
- Investir dans l'immobilier locatif au Portugal pour générer des revenus à court ou à long terme
Chaque objectif porte sur des zones, des types de biens immobiliers et des modalités d'achat différents. Un investisseur qui vise des rendements locatifs à long terme évaluera un bien immobilier de manière très différente de quelqu'un qui achète une résidence secondaire à Comporta.
Lieux populaires et ce qu'ils ont à offrir :
- Lisbonne: mode de vie urbain, richesse culturelle, potentiel de plus-value et forte demande locative
- Cascais et Estoril: la vie au bord de la mer à proximité de Lisbonne, avec une communauté internationale bien implantée
- Comporta: un investissement axé sur le luxe et l'art de vivre, une faible densité de population, un fort attrait auprès des acheteurs européens et américains
Étape 2 : Comprendre le coût total de l'achat d'un bien immobilier au Portugal
Quels sont les impôts et les frais à prévoir lors de l'achat d'un bien immobilier au Portugal ?
Le prix d'achat ne représente qu'une partie de votre budget. Les acheteurs au Portugal doivent prévoir des frais de transaction supplémentaires qui s'élèvent généralement entre 6 % et 10 % du prix d'achat, en fonction de la valeur et du type de bien immobilier.
Il s'agit notamment de :
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) : l'impôt sur les mutations immobilières, calculé selon un barème dégressif en fonction du prix d'achat et du fait que le bien immobilier constitue ou non une résidence principale ou secondaire
- Droit de timbre (Imposto do Selo) : actuellement 0,8 % du prix d'achat
- Frais de notaire et d'enregistrement : généralement de l'ordre de quelques centaines d'euros, mais variables
Si vous financez votre achat par un prêt immobilier, pensez à prendre en compte les frais bancaires ainsi que les frais liés à l'obtention d'une pré-approbation de prêt immobilier au Portugal. Obtenir cette pré-approbation avant de vous lancer sérieusement dans vos recherches renforcera considérablement votre position de négociation.
Étape 3 : Obtenir un numéro d'identification fiscale portugais (NIF)
Les non-résidents ont-ils besoin d'un NIF pour acheter un bien immobilier au Portugal ?
Oui. Tout acheteur, qu'il soit résident ou non-résident, doit obtenir un numéro d'identification fiscale portugais (Número de Identificação Fiscal, ou NIF) avant de pouvoir conclure légalement l'achat d'un bien immobilier.
Votre NIF est nécessaire pour :
- Signature de tout contrat relatif au bien immobilier
- Ouvrir un compte bancaire au Portugal
- Payer les taxes et les frais liés à la transaction
- Les obligations financières qui incombent au propriétaire
Les non-résidents peuvent demander un NIF auprès d'un centre des impôts portugais (Finanças) ou par l'intermédiaire d'un représentant fiscal. Chez Bonte Filipidis, nous aidons nos clients internationaux à obtenir rapidement leur NIF, avant que des retards à ce stade ne ralentissent la suite de la procédure.
Étape 4 : Ouvrir un compte bancaire au Portugal
L'ouverture d'un compte bancaire local n'est pas une obligation légale, mais elle est vivement recommandée à tout acheteur étranger souhaitant acquérir un bien immobilier au Portugal.
Un compte portugais vous permet de :
- Transférez vos fonds d'achat en toute sécurité par l'intermédiaire d'un établissement local agréé
- Régler les impôts, les taxes et les charges immobilières courantes (telles que l'IMI, l'impôt foncier annuel) sans frais de virement international
- Mettez en place des prélèvements automatiques pour vos factures de services publics et vos frais de gestion immobilière
De nombreuses banques portugaises proposent des services spécialement destinés aux non-résidents et disposent de conseillers parlant anglais. Nous travaillons en collaboration avec des banques locales de confiance et pouvons vous mettre en relation avec elles afin de faciliter cette démarche.
Étape 5 : Constituer la bonne équipe de professionnels
De qui avez-vous besoin pour acheter un bien immobilier au Portugal ?
L'achat d'un bien immobilier au Portugal nécessite le recours à trois types de professionnels distincts, chacun ayant un rôle différent :
- Un agent immobilier : chargé de la recherche de biens, du conseil en matière de marché, de l'accès à des opportunités hors marché et de la négociation en votre nom
- Un avocat indépendant : chargé de l'ensemble des vérifications juridiques préalables, de l'examen des contrats et de la défense de vos intérêts tout au long de la transaction. Il doit s'agir d'un avocat que vous désignez vous-même, et non d'un avocat recommandé par le vendeur
- Un notaire : l'autorité officielle qui supervise la signature de l'acte final et l'enregistrement du transfert
Chez Bonte Filipidis, nous assurons la coordination entre les trois parties prenantes tout au long du processus, en veillant à ce qu’aucune étape ne soit retardée ou négligée.
Étape 6 : Rechercher un bien immobilier au Portugal
Pour trouver le bien immobilier idéal au Portugal, il ne suffit pas de consulter les annonces. Les meilleures opportunités — notamment dans les segments de prix élevés et dans des quartiers tels que Cascais, le centre de Lisbonne ou Comporta — ne sont souvent pas mises en vente et ne sont accessibles que par le biais de réseaux locaux bien établis.
Nous proposons :
- Une sélection de biens immobiliers soigneusement choisis, adaptés à vos objectifs et à votre budget
- Accès à des opportunités immobilières hors marché qui ne sont pas disponibles sur les portails publics
- Des recommandations sur mesure, adaptées à votre stratégie d'investissement, à vos priorités en matière de mode de vie et à votre horizon de placement
Cette approche ciblée permet de gagner un temps considérable et de mettre systématiquement en évidence des opportunités de meilleure qualité qu'une recherche effectuée de manière autonome.
Étape 7 : Faire une offre et négocier
Une fois que vous avez trouvé le bien qui vous convient, l'étape suivante consiste à officialiser votre intérêt et à négocier les conditions. Au Portugal, la négociation porte généralement non seulement sur le prix, mais aussi sur des aspects tels que les délais de finalisation, les éléments inclus dans la vente et les garanties contractuelles spécifiques.
Les résultats des négociations dépendent :
- La situation actuelle du marché et les ventes comparables dans la région
- Le niveau de la demande pour ce bien immobilier ou cet emplacement en particulier
- Le calendrier et la flexibilité du vendeur
Notre rôle consiste à obtenir les meilleures conditions possibles sur tous les aspects de l'offre, et pas seulement sur le prix.
Étape 8 : Signer le contrat de pré-vente (CPCV)
Qu'est-ce que le CPCV au Portugal ?
Le CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda) est un accord préliminaire juridiquement contraignant entre l'acheteur et le vendeur. Il s'agit d'une étape cruciale dans le processus d'achat d'un bien immobilier au Portugal.
À ce stade :
- L'acheteur verse un acompte compris entre 10 % et 30 % du prix d'achat
- Les modalités convenues de la vente — prix, conditions, date de conclusion — sont consignées par écrit
- Les deux parties sont légalement liées par la transaction
Si le vendeur se retire après avoir signé le CPCV, il est généralement tenu de rembourser à l'acheteur le double de l'acompte. Si l'acheteur se retire sans motif valable, l'acompte est généralement perdu. Il est essentiel que votre avocat examine le CPCV dans son intégralité avant que vous ne le signiez.
Étape 9 : Vérifications juridiques et diligence raisonnable
Entre le CPCV et l'acte de vente définitif, votre notaire procède à une vérification approfondie du bien immobilier. Il s'agit d'une étape incontournable qui ne doit pas être précipitée.
La diligence raisonnable porte sur :
- Vérification de la propriété : s'assurer que le vendeur détient un titre de propriété en bonne et due forme
- Vérifications cadastrales : examen de la « Certidão Permanente », le document officiel du cadastre
- Permis de construire et autorisations d'urbanisme : vérifier que toutes les constructions situées sur la propriété sont conformes à la législation
- Dettes et charges : vérifier s'il existe des hypothèques, des impôts impayés ou des litiges juridiques liés au bien immobilier
C'est une diligence raisonnable approfondie qui vous protège contre l'acquisition d'un bien immobilier comportant des risques cachés.
Étape 10 : Acte de propriété définitif (Escritura) et finalisation
Que se passe-t-il à l'Escritura au Portugal ?
L'Escritura est l'acte de vente définitif, signé devant notaire. C'est à ce moment-là que la propriété légale est officiellement transférée du vendeur à l'acheteur.
À la fin :
- Le solde du prix d'achat est versé
- Toutes les taxes applicables (IMT et droit de timbre) ont été acquittées
- Le transfert de propriété est officiellement enregistré à votre nom au cadastre
Une fois l'Escritura signée et certifiée par le notaire, vous recevez les clés de votre bien immobilier.
Étape 11 : Impôts fonciers au Portugal
Une fois votre achat finalisé, vous êtes redevable de certaines taxes foncières au Portugal. Les principales sont les suivantes :
- IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) : impôt foncier municipal annuel, calculé en pourcentage de la valeur fiscale du bien immobilier (Valor Patrimonial Tributário). Les taux varient selon la commune et le type de bien immobilier
- Impôts sur les revenus locatifs : si vous mettez le bien en location, les revenus locatifs sont soumis à l'impôt portugais selon des taux qui dépendent de votre choix entre le régime locatif standard et le régime locatif modéré (voir notre guide sur la réforme fiscale de 2026 pour plus de détails sur les taux réduits)
- Considérations relatives au patrimoine et à la résidence : en fonction de votre statut de résidence fiscale et de la valeur totale de votre patrimoine, des obligations supplémentaires ou des possibilités de planification peuvent s'appliquer
Nous pouvons vous mettre en relation avec des conseillers financiers de confiance pour une planification fiscale à long terme adaptée à votre structure de propriété.
Étape 12 : Service après-vente et gestion immobilière
L'achat est finalisé, mais vos besoins en tant que propriétaire étranger ne s'arrêtent pas là. Nous accompagnons nos clients après la transaction en leur proposant :
- Services de gestion immobilière : entretien, gestion des charges, garde des clés et représentation sur place
- Stratégie de location : qu'il s'agisse de locations à court terme, à long terme ou d'une combinaison des deux, nous vous aidons à définir votre stratégie de location afin qu'elle corresponde à vos objectifs et respecte le cadre réglementaire portugais en vigueur
- Conseils d'investissement continus : à mesure que le marché portugais évolue, nous tenons nos clients informés des opportunités permettant d'optimiser leur portefeuille
Pourquoi les acheteurs internationaux choisissent Bonte Filipidis
L'achat d'un bien immobilier au Portugal depuis l'étranger comporte des complexités à chaque étape : juridiques, financières, fiscales, linguistiques et logistiques. S'adjoindre les services du bon partenaire ne se limite pas à réduire le stress : cela améliore considérablement les résultats, qu'il s'agisse de la qualité des opportunités auxquelles vous avez accès, des conditions que vous obtenez ou de la conformité que vous garantissez.
Chez Bonte Filipidis, nous allions une expertise approfondie du marché local à une approche entièrement sur mesure, conçue en fonction de vos objectifs spécifiques. Nous travaillons avec un réseau trié sur le volet d'avocats, de conseillers fiscaux, de notaires et de gestionnaires immobiliers — et nous coordonnons chaque étape du processus afin que vous n'ayez pas à vous en soucier.
Notre mission est de faire en sorte que l'achat d'un bien immobilier au Portugal soit simple, sûr et judicieux sur le plan stratégique.
Prêt à vous lancer ? Contactez Bonte Filipidis pour discuter de votre recherche immobilière et de vos objectifs d'investissement.
