Comprar una propiedad en Portugal como extranjero es totalmente factible, pero implica una serie de trámites legales, financieros y administrativos específicos que difieren de los de la mayoría de los demás mercados europeos. Portugal sigue siendo uno de los destinos más atractivos de Europa para los compradores internacionales, ya que combina una alta calidad de vida, estabilidad política y unos sólidos fundamentos del mercado inmobiliario con un proceso que, cuando se gestiona correctamente, resulta estructurado y transparente.
Esta guía te explica paso a paso cómo comprar una propiedad en Portugal, desde definir tu estrategia hasta recibir las llaves.
Paso 1: Define tu estrategia de inversión inmobiliaria
Antes de empezar a buscar una vivienda, ten claro qué es lo que quieres conseguir. La estrategia adecuada determina todo lo que viene después: la ubicación, el tipo de vivienda, la distribución del presupuesto y la rentabilidad esperada.
¿Cuáles son los motivos más habituales por los que los extranjeros compran una vivienda en Portugal?
Los tres objetivos más comunes entre los compradores internacionales son:
- Comprar una segunda vivienda en Portugal para uso personal y como estilo de vida
- Trasladarse a Lisboa, Cascais o Comporta para establecer allí la residencia principal
- Invertir en inmuebles de alquiler en Portugal para obtener ingresos a corto o largo plazo
Cada objetivo se centra en distintas zonas, tipos de inmuebles y modalidades de compra. Un inversor que busque rentabilidad a largo plazo mediante el alquiler evaluará un inmueble de forma muy diferente a alguien que compre una vivienda vacacional en Comporta.
Lugares populares y lo que ofrecen:
- Lisboa: estilo de vida urbano, riqueza cultural, potencial de revalorización inmobiliaria y una fuerte demanda de alquiler
- Cascais y Estoril: una vida junto al mar a poca distancia de Lisboa, con una comunidad internacional bien consolidada
- Comporta: inversión en lujo y estilo de vida, baja densidad de población, gran atractivo entre los compradores europeos y estadounidenses
Paso 2: Conocer el coste total de la compra de una vivienda en Portugal
¿Qué impuestos y tasas hay que pagar al comprar una propiedad en Portugal?
El precio de compra es solo una parte de su presupuesto. Los compradores en Portugal deben tener en cuenta los gastos adicionales de la transacción, que suelen oscilar entre el 6 % y el 10 % del precio de compra, dependiendo del valor y el tipo de inmueble.
Entre ellos se incluyen:
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis): el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, que se calcula según una escala móvil basada en el precio de compra y en si el inmueble es la vivienda habitual o una segunda residencia
- Impuesto de timbre (Imposto do Selo): actualmente, el 0,8 % del precio de compra
- Gastos de notario y de registro: suelen ascender a unos cientos de euros, aunque pueden variar
Si vas a financiar la compra con una hipoteca, ten en cuenta las comisiones del prestamista y el coste de obtener una preaprobación hipotecaria en Portugal. Conseguir la preaprobación antes de empezar a buscar en serio reforzará considerablemente tu posición negociadora.
Paso 3: Obtener un número de identificación fiscal portugués (NIF)
¿Necesitan los no residentes un NIF para comprar una propiedad en Portugal?
Sí. Todos los compradores —ya sean residentes o no residentes— deben obtener un número de identificación fiscal portugués (Número de Identificação Fiscal, o NIF) antes de poder formalizar legalmente la compra de una vivienda.
Se requiere tu NIF para:
- Firmar cualquier contrato relacionado con la propiedad
- Abrir una cuenta bancaria en Portugal
- Pago de los impuestos y tasas relacionados con la transacción
- Cualquier obligación fiscal vigente como propietario
Las personas no residentes pueden solicitar un NIF en una oficina de Hacienda portuguesa (Finanças) o a través de un representante fiscal. En Bonte Filipidis, ayudamos a nuestros clientes internacionales a obtener su NIF con rapidez, antes de que los retrasos en esta fase ralenticen el resto del proceso.
Paso 4: Abrir una cuenta bancaria en Portugal
Abrir una cuenta bancaria local no es un requisito legal, pero se recomienda encarecidamente a cualquier comprador extranjero que adquiera una propiedad en Portugal.
Una cuenta en portugués te permite:
- Transfiere los fondos de la compra de forma segura a través de una entidad local autorizada
- Paga impuestos, tasas y gastos corrientes de la propiedad (como el IMI, el impuesto anual sobre bienes inmuebles) sin costes de transferencia internacional
- Configura la domiciliación bancaria para las facturas de servicios públicos y los servicios de administración de fincas
Muchos bancos portugueses cuentan con servicios específicos para no residentes y asesores que hablan inglés. Colaboramos con bancos locales de confianza y podemos ponerte en contacto con ellos para simplificar este trámite.
Paso 5: Reúne al equipo profesional adecuado
¿A quién necesitas cuando compras una propiedad en Portugal?
La compra de una propiedad en Portugal requiere tres tipos distintos de asistencia profesional, cada uno con una función diferente:
- Un agente inmobiliario: se encarga de buscar propiedades, ofrecer asesoramiento sobre el mercado, facilitar el acceso a oportunidades fuera del mercado y negociar en tu nombre
- Un abogado independiente: se encargará de toda la diligencia debida jurídica, la revisión de los contratos y la protección de tus intereses a lo largo de toda la operación. Debe ser un abogado que tú mismo designes de forma independiente, no uno recomendado por el vendedor.
- Un notario: la autoridad oficial que supervisa la firma de la escritura definitiva y la inscripción de la transmisión
En Bonte Filipidis, coordinamos a las tres partes implicadas a lo largo de todo el proceso, asegurándonos de que ninguna fase se retrase o quede sin gestionar.
Paso 6: Buscar una propiedad en Portugal
Encontrar la propiedad adecuada en Portugal requiere algo más que consultar los anuncios. Las mejores oportunidades —sobre todo en los segmentos de precios más altos y en zonas como Cascais, el centro de Lisboa o Comporta— suelen estar fuera del mercado y solo se pueden acceder a ellas a través de redes locales consolidadas.
Ofrecemos:
- Una selección de inmuebles cuidadosamente elegida que se ajusta a tus objetivos y presupuesto
- Acceso a oportunidades inmobiliarias fuera del mercado que no están disponibles en los portales públicos
- Recomendaciones personalizadas basadas en su estrategia de inversión, sus prioridades de estilo de vida y el horizonte temporal de sus inversiones
Este enfoque específico permite ahorrar mucho tiempo y ofrece sistemáticamente oportunidades de mayor calidad que una búsqueda por cuenta propia.
Paso 7: Haz una oferta y negocia
Una vez que haya encontrado la propiedad adecuada, el siguiente paso es manifestar su interés y negociar las condiciones. En Portugal, la negociación suele abarcar no solo el precio, sino también aspectos como los plazos de entrega, lo que incluye la vivienda y las garantías contractuales específicas.
Los resultados de la negociación dependen de:
- Las condiciones actuales del mercado y las ventas comparables en la zona
- El nivel de demanda de esa propiedad o ubicación concreta
- El calendario y la flexibilidad del vendedor
Nuestra función consiste en conseguir las mejores condiciones posibles en todos los aspectos de la oferta, no solo en lo que respecta al precio.
Paso 8: Firmar el contrato de compromiso de compraventa (CPCV)
¿Qué es el CPCV en Portugal?
El CPCV (Contrato de Promesa de Compra y Venta) es un acuerdo preliminar legalmente vinculante entre el comprador y el vendedor. Se trata de un paso fundamental en el proceso de compra de una vivienda en Portugal.
En esta fase:
- El comprador abona un anticipo de entre el 10 % y el 30 % del precio de compra
- Los términos acordados de la venta —precio, condiciones y fecha de formalización— se documentan formalmente
- Ambas partes están legalmente comprometidas con la transacción
Si el vendedor se retira tras firmar el CPCV, normalmente está obligado a devolver al comprador el doble del depósito. Si el comprador se retira sin justificación legal, por lo general se pierde el depósito. Es fundamental que tu abogado revise el CPCV en su totalidad antes de que lo firmes.
Paso 9: Comprobaciones legales y diligencia debida
Entre el contrato de compraventa y la escritura definitiva, tu abogado lleva a cabo un exhaustivo proceso de verificación de la propiedad. Este paso es imprescindible y no debe precipitarse.
La diligencia debida abarca:
- Verificación de la titularidad: Confirmar que el vendedor tiene la plena titularidad legal de la propiedad
- Comprobaciones del Registro de la Propiedad: revisión de la «Certidão Permanente», el documento oficial del Registro de la Propiedad
- Licencias de obra y permisos de construcción: Comprobación de que todas las construcciones de la propiedad cuentan con la autorización legal correspondiente
- Deudas y cargas: Comprobación de la existencia de hipotecas, impuestos pendientes de pago o litigios relacionados con la propiedad
Una diligencia debida exhaustiva es lo que te protege de adquirir una propiedad con pasivos ocultos.
Paso 10: Escritura de propiedad y formalización
¿Qué ocurre en la Escritura en Portugal?
La escritura es el documento definitivo de compraventa, firmado ante notario. Es el momento en el que la titularidad legal se transfiere formalmente del vendedor al comprador.
Al finalizar:
- Se abona el saldo restante del precio de compra
- Se han abonado todos los impuestos aplicables (IMT e impuesto de timbre)
- La transferencia de la propiedad se ha inscrito oficialmente a tu nombre en el Registro de la Propiedad
Una vez que el notario haya firmado y dado fe de la escritura, recibirás las llaves de tu vivienda.
Paso 11: Impuestos sobre la propiedad en Portugal
Una vez completada la compra, usted estará obligado a pagar determinados impuestos sobre la propiedad en Portugal. Los principales son:
- IMI (Impuesto Municipal sobre Bienes Inmuebles): un impuesto municipal anual sobre la propiedad, que se calcula como un porcentaje del valor catastral (Valor Patrimonial Tributário). Los tipos impositivos varían según el municipio y el tipo de propiedad.
- Impuestos sobre los ingresos por alquiler: si alquila la propiedad, los ingresos por alquiler están sujetos al impuesto portugués, con tipos que dependen de si opta por el régimen de alquiler estándar o el moderado (consulte nuestra guía sobre la reforma fiscal de 2026 para obtener más detalles sobre los tipos reducidos).
- Aspectos relacionados con el patrimonio y la residencia: en función de su situación de residencia fiscal y del valor total de sus activos, pueden surgir obligaciones adicionales u oportunidades de planificación
Podemos ponerte en contacto con asesores financieros de confianza para una planificación fiscal a largo plazo adaptada a tu estructura societaria.
Paso 12: Asistencia posventa y gestión inmobiliaria
La compra ya se ha completado, pero tus necesidades como propietario extranjero siguen vigentes. Ofrecemos asistencia a nuestros clientes tras la transacción con:
- Servicios de administración de inmuebles: mantenimiento, gestión de suministros, custodia de llaves y representación local
- Estrategia de alquiler: ya sea a corto plazo, a largo plazo o una combinación de ambos, le ayudamos a diseñar su estrategia de alquiler para que se adapte a sus objetivos y cumpla con el marco normativo vigente en Portugal
- Asesoramiento de inversión continuo: a medida que evoluciona el mercado portugués, mantenemos a nuestros clientes informados de las oportunidades para optimizar su cartera
Por qué los compradores internacionales eligen a Bonte Filipidis
La compra de una propiedad en Portugal desde el extranjero conlleva complicaciones en todas las fases: jurídica, financiera, fiscal, lingüística y logística. Contar con el socio adecuado no solo reduce el estrés, sino que mejora notablemente los resultados, desde la calidad de las oportunidades a las que se tiene acceso hasta las condiciones que se consiguen y el cumplimiento normativo que se garantiza.
En Bonte Filipidis, combinamos un profundo conocimiento del mercado local con un enfoque totalmente personalizado, diseñado en función de sus objetivos específicos. Colaboramos con una red selecta de abogados, asesores fiscales, notarios y administradores de fincas, y nos encargamos de coordinar todos los aspectos del proceso para que usted no tenga que hacerlo.
Nuestra misión es hacer que la compra de una propiedad en Portugal sea sencilla, segura y estratégicamente acertada.
¿Listo para empezar? Ponte en contacto con Bonte Filipidis para hablar sobre la búsqueda de tu propiedad y tus objetivos de inversión.
