Ce qui a changé, et pourquoi cela importe pour les acheteurs, les propriétaires et les investisseurs à long terme
Le Portugal est entré dans une nouvelle phase de politique du logement en 2026 avec la mise en œuvre d'un ensemble complet de mesures fiscales et réglementaires approuvé fin 2025. Plutôt que de s'appuyer sur le contrôle des prix, la réforme vise à stimuler l'offre, à encourager la stabilité des loyers à long terme et à améliorer la viabilité financière de la construction, de la rénovation et de l'investissement locatif.
Pour les acheteurs, les propriétaires, les promoteurs et les investisseurs, ces mesures ne se limitent pas à un simple ajustement des taux d'imposition : elles redéfinissent les processus décisionnels, les calendriers et les stratégies à long terme sur le marché immobilier portugais.
Réduction de la TVA sur la construction et la rénovation résidentielles
L'une des mesures les plus importantes est la réduction de la TVA de 23 % à 6 % sur les projets de construction et de réhabilitation résidentiels éligibles.
Ce taux réduit s'applique uniquement dans certaines conditions, notamment lorsque :
• Le bien immobilier est vendu en dessous des seuils de prix définis en tant que résidence principale, ou
• Le bien immobilier est mis sur le marché locatif dans le cadre du dispositif « loyer modéré », le premier bail débutant dans les 24 mois suivant l'achèvement des travaux et étant maintenu pendant une période minimale (actuellement trois ans).
Cette mesure devrait rester en vigueur au moins jusqu'en 2029. Dans certains cas éligibles, les particuliers qui rénovent ou construisent leur propre résidence peuvent également bénéficier de mécanismes de remboursement partiel de la TVA.
Pourquoi est-ce important ?
En réduisant les coûts de développement et de réhabilitation à la source, cette mesure incitative améliore la viabilité financière des projets résidentiels de milieu de gamme, un segment historiquement limité par des coûts de construction élevés et des marges restreintes.
Incitations fiscales pour les loyers modérés
Afin d'encourager l'offre de locations à long terme, le Portugal a renforcé les incitations pour les biens immobiliers loués dans le cadre du régime de « loyer modéré » (actuellement plafonné à environ 2 300 € par mois, selon l'emplacement et le type de logement).
Les principales mesures comprennent :
• Un taux d'imposition réduit sur les revenus locatifs éligibles, ramené de 25 % à 10 %, applicable aux contrats nouveaux et existants qui répondent aux critères ;
• Pour les propriétaires corporatifs, l'imposition ne s'appliquait qu'à 50 % des revenus locatifs admissibles en vertu des règles fiscales applicables aux sociétés ;
• Exonération potentielle de l'AIMI (impôt municipal supplémentaire sur les biens immobiliers) pour les biens immobiliers éligibles.
Dans certains cas particuliers, notamment lorsque les loyers sont nettement inférieurs aux valeurs de référence locales, des allègements fiscaux supplémentaires peuvent s'appliquer, sous réserve du respect des exigences du programme.
Pourquoi est-ce important ?
Ces mesures visent à rééquilibrer le rapport risque-rendement des locations à long terme, afin de les rendre plus attractives pour les propriétaires tout en favorisant une tarification plus prévisible pour les locataires. Sur les marchés urbains tels que Lisbonne, Cascais et Porto, une grande partie du parc locatif se situe déjà dans ces limites, ce qui augmente l'impact potentiel de la réforme.
Allègement fiscal pour les locataires
À partir de 2026, les locataires bénéficieront également d'une augmentation des déductions fiscales :
• Les déductions fiscales liées au loyer sur l'impôt sur le revenu des particuliers passeront à 900 € en 2026, puis à 1 000 € en 2027, à condition que le bail soit conforme au cadre de loyer modéré.
Pourquoi est-ce important ?
Bien qu'elle ne soit pas révolutionnaire en soi, cette mesure favorise la location à long terme et contribue à une plus grande stabilité du marché locatif. Il s'agit d'un facteur important pour les propriétaires et les investisseurs qui recherchent une occupation constante.
Cadres d'investissement dans la location à long terme
Une nouvelle catégorie de contrats d'investissement locatif à long terme (souvent appelés CIA – Contratos de Investimento para Arrendamento) a été introduite, avec des durées pouvant aller jusqu'à 25 ans et des avantages fiscaux importants.
En fonction de la structure du projet et de la conformité, les avantages peuvent inclure :
• Exonérations de l'IMT et des droits de timbre sur l'acquisition ;
• Exemptions temporaires de l'IMI ;
• Maintien de l'éligibilité au taux de TVA de 6 % pour la construction et la réhabilitation ;
• Remboursements partiels potentiels de la TVA sur les études architecturales, techniques et de faisabilité.
Pour être éligibles, les programmes immobiliers doivent généralement allouer une part importante des logements (souvent environ 70 %) à la location à long terme à des conditions de loyer modérées.
Pourquoi est-ce important ?
Ce cadre est conçu pour attirer des capitaux à long terme, institutionnels et semi-institutionnels , en encourageant les projets locatifs gérés de manière professionnelle qui contribuent à l'offre durable de logements plutôt qu'à la spéculation à court terme.
Mesures supplémentaires touchant les acheteurs et les investisseurs
Le paquet 2026 comprend également :
• Aides ciblées pour les primo-accédants, en particulier dans les segments immobiliers à coûts contrôlés ;
• Mesures incitatives pour les véhicules d'investissement et les fonds axés sur les logements locatifs abordables et à long terme.
Pourquoi est-ce important ?
En réduisant les coûts de transaction et en améliorant la visibilité des rendements à long terme, la réforme élargit la participation, des acheteurs privés aux promoteurs et aux investisseurs professionnels.
Le contexte général
La réforme du logement au Portugal représente un changement structurel : elle encourage la production, la rénovation et l'utilisation à long terme plutôt que de s'appuyer sur des interventions restrictives du marché.
Son efficacité dépendra de sa mise en œuvre, notamment de l'obtention des permis de construire, des capacités de construction et de l'accueil réservé par le marché, mais les outils désormais en place modifient considérablement la manière dont les projets peuvent être structurés et optimisés.
Pour les acteurs du marché, ces changements ont une incidence sur :
• Faisabilité du projet
• Rendements nets
• Stratégies de maintien
• Décisions relatives à la restructuration du portefeuille
Un marché qui récompense la stratégie
Ces réformes ne constituent pas des avantages automatiques : l'éligibilité dépend de la conformité, des seuils d'évaluation, des licences et de la documentation. Une planification stratégique est donc essentielle.
Chez Bonte Filipidis, nous accompagnons nos clients au-delà des transactions, en les aidant à :
• Évaluer si les actifs sont admissibles à des cadres fiscaux spécifiques
• Identifier les propriétés qui correspondent aux stratégies de location ou de développement à long terme.
• Assurer la coordination avec les conseillers juridiques et fiscaux afin de garantir la conformité.
• Structurer les décisions immobilières qui alignent la logique d'investissement avec les objectifs de style de vie
Au Portugal, la politique du logement évolue actuellement, et avec elle, les opportunités.
Mais comme toujours, la différence ne réside pas dans la loi elle-même, mais dans la manière dont elle est appliquée.
