En casi todas las búsquedas de una propiedad de lujo, llega un momento en el que surge la pregunta: ¿obra nueva o de segunda mano? Cualquiera que compre una propiedad en Portugal acaba enfrentándose a ella. Un comprador se enamora de una «quinta» de Sintra magníficamente renovada (una «quinta» es una finca rural tradicional portuguesa), y luego ve una elegante promoción de obra nueva en el Algarve con piscina infinita y calificación energética A+, y se pregunta: ¿estoy planteándome esto de la forma correcta?
La respuesta sincera es que ambas opciones pueden ser excepcionales, pero también pueden resultar decepcionantes, dependiendo totalmente de quién las compre, por qué y dónde. Lo que viene a continuación no es un veredicto, sino un marco de referencia para reflexionar con claridad sobre una de las decisiones más importantes que tomarás.
¿Por qué elegir una vivienda de nueva construcción en Portugal?
Las viviendas nuevas en Portugal se construyen según la normativa vigente en materia de edificación, lo que suele traducirse en una eficiencia energética superior: mejor aislamiento, doble acristalamiento y modernos sistemas de calefacción y refrigeración. Dado que el edificio pierde menos calor en invierno y se mantiene más fresco en verano, consume menos energía, lo que se traduce directamente en facturas de servicios públicos más bajas y en una mejor calificación en el Certificado de Eficiencia Energética (EPC). El EPC es la etiqueta oficial, clasificada de la A+ a la F, que evalúa la eficiencia con la que una vivienda utiliza la energía. La diferencia entre una vivienda con calificación A+ y otra con calificación D puede suponer entre 1.500 y 3.000 euros, o incluso más, al año en facturas de energía, una diferencia que se acumula de forma significativa a lo largo de una década de propiedad.
Las nuevas construcciones en Portugal también cuentan con garantías obligatorias del constructor, que suelen cubrir los defectos estructurales durante cinco años. Para los compradores que buscan previsibilidad, sin sorpresas en la renovación y sin heredarse atrasos en el mantenimiento, esto supone una ventaja significativa. Comprar sobre plano, es decir, adquirir la vivienda antes de que finalice la construcción, añade otra dimensión: la posibilidad de personalizar los acabados, la distribución y los materiales desde el principio.
Existe una creciente demanda de viviendas sostenibles y energéticamente eficientes. Los compradores buscan viviendas de nueva construcción equipadas con paneles solares, tecnología inteligente y un buen aislamiento. Estas características suelen suponer un sobreprecio, pero también conservan su valor, ya que los futuros compradores estarán dispuestos a pagar por unos costes de mantenimiento más bajos y por cumplir con los estándares más modernos. En mercados como el del Algarve, donde las zonas más cotizadas, como Quinta do Lago, alcanzan precios de alrededor de 5.000 € por metro cuadrado, las nuevas promociones de lujo han elevado el listón de lo que puede ofrecer la construcción de alta gama.
¿Por qué elegir una vivienda de segunda mano en Portugal?
El argumento más convincente a favor de las viviendas de segunda mano en Portugal es algo que ninguna promoción inmobiliaria nueva puede igualar: la ubicación. Las promociones nuevas suelen construirse en las afueras, lo que significa que los compradores pueden tener que renunciar a una ubicación céntrica a cambio de comodidades modernas. Las mejores ubicaciones de Estoril, Cascais, Comporta y el centro de Lisboa no están disponibles en forma de viviendas de nueva construcción. Se construyeron hace décadas y los terrenos en los que se asientan son irreemplazables.
También está la cuestión del carácter. Aunque las construcciones nuevas ofrecen un punto de partida en blanco, algunas pueden parecer uniformes y carecer de ese alma única que atrae a tanta gente a Portugal en primer lugar. Una villa de los años 30 en el paseo marítimo de Estoril, una casa de campo de piedra en las colinas de Sintra, una casa de pescadores en Comporta renovada con discreción: estas no son propiedades que se puedan reproducir. Encierran una historia, una materialidad, un sentido del lugar que cada vez valoran más los compradores que no se limitan a adquirir metros cuadrados.
La compraventa de viviendas de segunda mano también puede resultar rentable desde el punto de vista financiero. Las viviendas renovadas en Portugal pueden alcanzar precios de venta hasta un 30 % superiores a los de propiedades comparables que necesitan reformas, dependiendo de la ubicación y la calidad de la renovación. Una vivienda de segunda mano bien elegida y renovada con criterio puede superar a las alternativas de obra nueva tanto en cuanto al estilo de vida como al valor del capital a largo plazo, especialmente en ubicaciones privilegiadas donde la oferta es limitada y la demanda supera constantemente el número de viviendas disponibles.
¿Son las viviendas de nueva construcción más caras que las de segunda mano en Portugal?
Por lo general, sí. En 2025, 23 de los 24 municipios más grandes de Portugal registraron precios por metro cuadrado más elevados en las viviendas de nueva construcción que en las ya existentes. En Lisboa, las viviendas nuevas se vendieron a 5.890 €/m², frente a los 4.725 €/m² de las viviendas de segunda mano, lo que supone una diferencia de 1.165 €/m². Esta diferencia de precio refleja la eficiencia energética y la calidad de los acabados de las nuevas construcciones. También significa que, en muchos casos, el mercado de segunda mano ofrece un precio de entrada más atractivo, con un potencial de revalorización significativo si la vivienda está bien situada y en buen estado.
¿Qué hay de los impuestos a la hora de comprar una vivienda en Portugal?
En lo que respecta a los impuestos, por lo general no hay diferencias significativas entre la compra de una vivienda de nueva construcción y la de segunda mano. Ambas están sujetas al IMT, el impuesto municipal sobre transmisiones onerosas de inmuebles de Portugal (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), que el comprador abona en el momento de la compra. A partir de 2026, los no residentes pagarán un IMT a tipo fijo del 7,5 % sobre los inmuebles residenciales, al que se añadirá un impuesto de timbre del 0,8 % aplicable a todas las transacciones. Como no residente, hay que prever entre el 8 % y el 9 % del precio de compra solo en concepto de impuestos. Para la mayoría de los compradores internacionales, ninguna de las dos opciones supone una ventaja fiscal significativa con respecto a la otra.
¿Qué opción se impone en cada región?
La respuesta correcta varía realmente según la ubicación. En el Algarve, las nuevas promociones turísticas de alta calidad han establecido un estándar que las hace realmente competitivas frente a las viviendas de segunda mano, sobre todo para los compradores que dan prioridad a los servicios relacionados con el estilo de vida, la rentabilidad del alquiler y los bajos costes de mantenimiento.
En Estoril y Cascais, la gran mayoría de las propiedades de lujo más exclusivas son de segunda mano: el litoral está urbanizado, las zonas son muy cotizadas y la oferta nueva es limitada.
En Comporta, el mercado se inclina claramente hacia las propiedades con encanto y los terrenos. Aunque hay viviendas de nueva construcción, el alma del lugar está totalmente arraigada en su tejido urbano existente.
En Sintra, el patrimonio arquitectónico es lo más destacado.
Entonces, ¿qué lugar de Portugal es el más adecuado para ti?
Lo que la mayoría de los compradores se preguntan realmente cuando sopesan entre una vivienda de nueva construcción y una de segunda mano es algo más personal: ¿qué tipo de vida estoy construyendo aquí? Un piso listo para entrar a vivir en un complejo turístico gestionado y un «palacete» restaurado (una majestuosa casa histórica) con la mampostería original son, ambos, excelentes respuestas a preguntas diferentes.
En Bonte Filipidis, trabajamos en ambos segmentos del mercado inmobiliario de lujo portugués. Nuestra cartera incluye promociones de nueva construcción en el Algarve y Cascais, así como propiedades de segunda mano fuera del mercado con un carácter auténtico en Estoril, Comporta, Sintra y otras localidades. «Fuera del mercado» significa que se trata de viviendas que se ofrecen de forma privada, que nunca se han puesto a la venta públicamente, por lo que solo llegan a compradores cualificados. No partimos del tipo de inmueble. Partimos de su proyecto y trabajamos en sentido inverso para encontrar la opción que mejor se adapte a sus necesidades.
