À un moment ou à un autre, lors de presque toutes les recherches d’un bien immobilier de luxe, la question se pose : construction neuve ou programme existant ? Quiconque achète un bien immobilier au Portugal finit par y être confronté. Un acheteur tombe sous le charme d’une « quinta » magnifiquement rénovée à Sintra (une « quinta » est une propriété rurale traditionnelle portugaise), puis découvre un programme immobilier flambant neuf dans l’Algarve, doté d’une piscine à débordement et d’une classe énergétique A+, et se demande : est-ce que je vois les choses sous le bon angle ?
Pour être honnête, les deux options peuvent s'avérer exceptionnelles, mais elles peuvent aussi décevoir, selon qui achète, pourquoi et où. Ce qui suit n'est pas un verdict. Il s'agit d'un cadre permettant de réfléchir clairement à l'une des décisions les plus importantes que vous aurez à prendre.
Pourquoi opter pour un logement neuf au Portugal ?
Au Portugal, les logements neufs sont construits conformément à la réglementation en vigueur, ce qui se traduit généralement par une efficacité énergétique supérieure : meilleure isolation, double vitrage et systèmes modernes de chauffage et de climatisation. Comme le bâtiment perd moins de chaleur en hiver et reste plus frais en été, il consomme moins d’énergie, ce qui se traduit directement par une baisse des factures d’énergie et une meilleure note sur le certificat de performance énergétique (CPE). L’EPC est le label officiel, noté de A+ à F, qui évalue l’efficacité énergétique d’un logement. La différence entre un bien classé A+ et un bien classé D peut représenter entre 1 500 et 3 000 €, voire plus, par an en factures d’énergie, un écart qui s’accumule considérablement sur une décennie de propriété.
Les nouvelles constructions au Portugal s'accompagnent également de garanties obligatoires de la part du constructeur, couvrant généralement les vices de construction pendant cinq ans. Pour les acheteurs qui recherchent la prévisibilité, sans surprises liées à la rénovation ni retard d'entretien hérité, cela constitue un avantage non négligeable. L'achat sur plan, c'est-à-dire avant l'achèvement des travaux, ajoute une autre dimension : la possibilité de personnaliser dès le départ les finitions, les agencements et les matériaux.
On observe un engouement croissant pour les logements économes en énergie et durables. Les acheteurs recherchent des constructions neuves équipées de panneaux solaires, de technologies intelligentes et d’une isolation performante. Ces caractéristiques entraînent souvent un surcoût, mais elles constituent également un atout, car les futurs acquéreurs apprécieront les faibles coûts d’exploitation et le respect des normes modernes. Sur des marchés comme celui de l’Algarve, où des emplacements de choix tels que Quinta do Lago atteignent environ 5 000 € le mètre carré, les nouveaux programmes immobiliers de luxe ont relevé la barre en matière de construction haut de gamme.
Pourquoi choisir un bien immobilier d'occasion au Portugal ?
L'argument le plus convaincant en faveur des biens immobiliers d'occasion au Portugal est celui qu'aucun programme immobilier neuf ne peut égaler : l'emplacement. Les programmes immobiliers neufs sont souvent construits en périphérie, ce qui signifie que les acheteurs peuvent être amenés à renoncer à une adresse centrale au profit du confort moderne. Les meilleures adresses d'Estoril, de Cascais, de Comporta et du centre de Lisbonne ne sont pas disponibles sous forme de programmes neufs. Elles existent depuis des décennies, et les terrains sur lesquels elles sont implantées sont irremplaçables.
Il y a aussi la question du caractère. Si les constructions neuves offrent une page blanche, certaines peuvent paraître uniformes, dépourvues de cette âme unique qui attire tant de gens au Portugal. Une villa des années 1930 sur le front de mer d’Estoril, une ferme en pierre dans les collines surplombant Sintra, une maison de pêcheur à Comporta rénovée avec sobriété : ce ne sont pas là des biens immobiliers que l’on peut reproduire. Ils sont porteurs d’une histoire, d’une matérialité, d’un ancrage local de plus en plus prisés par des acheteurs qui ne se contentent pas d’acquérir de simples mètres carrés.
L'achat d'un bien immobilier d'occasion peut également s'avérer avantageux sur le plan financier. Au Portugal, les logements rénovés peuvent atteindre des prix de vente jusqu'à 30 % supérieurs à ceux de biens comparables nécessitant des travaux, en fonction de l'emplacement et de la qualité de la rénovation. Un bien d'occasion bien choisi et rénové avec soin peut s'avérer plus intéressant que les constructions neuves, tant en termes de qualité de vie que de plus-value à long terme, en particulier dans les emplacements de premier choix où l'offre est limitée et où la demande dépasse systématiquement le nombre de logements disponibles.
Les logements neufs sont-ils plus chers que les logements d'occasion au Portugal ?
En général, oui. En 2025, 23 des 24 plus grandes communes du Portugal ont enregistré des prix au mètre carré plus élevés pour les logements neufs que pour les logements existants. À Lisbonne, les logements neufs se vendaient à 5 890 €/m² contre 4 725 €/m² pour les logements existants, soit un écart de 1 165 €/m². Cette prime reflète l’efficacité énergétique et la qualité des finitions des constructions neuves. Cela signifie également que l’achat sur le marché de l’occasion offre, dans de nombreux cas, un prix d’entrée plus attractif, avec un potentiel de plus-value important si le bien est bien situé et bien entretenu.
Qu'en est-il des impôts lors de l'achat d'un bien immobilier au Portugal ?
Sur le plan fiscal, il n’y a généralement pas de différence significative entre l’achat d’un bien neuf et celui d’un bien ancien. Les deux sont soumis à l’IMT, l’impôt portugais sur les transferts immobiliers (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), que l’acheteur s’acquitte au moment de l’achat. À partir de 2026, les non-résidents paieront un IMT forfaitaire de 7,5 % sur les biens immobiliers résidentiels, auquel s'ajoutera un droit de timbre de 0,8 % applicable à toutes les transactions. En tant que non-résident, prévoyez entre 8 et 9 % du prix d'achat pour les seules taxes. Pour la plupart des acheteurs internationaux, aucune des deux options ne présente d'avantage fiscal significatif par rapport à l'autre.
Quelle option l'emporte dans chaque région ?
La réponse varie réellement selon les régions. En Algarve, les nouveaux complexes touristiques haut de gamme ont établi une norme qui leur permet de rivaliser véritablement avec le marché de l'occasion, en particulier pour les acheteurs qui privilégient les équipements de loisirs, le rendement locatif et un entretien réduit.
À Estoril et à Cascais, les propriétés de luxe les plus prestigieuses proviennent en grande majorité du marché de l'occasion : le littoral est entièrement urbanisé, les quartiers sont bien établis et l'offre de nouveaux biens est limitée.
À Comporta, le marché est fortement orienté vers les propriétés de caractère et les terrains. On y trouve certes des constructions neuves, mais l'âme du lieu réside entièrement dans son patrimoine immobilier existant.
À Sintra, le patrimoine architectural est le véritable atout.
Alors, quelle destination au Portugal vous convient le mieux ?
Ce que la plupart des acheteurs se demandent réellement lorsqu’ils hésitent entre un logement neuf et un logement ancien, c’est une question plus personnelle : quel genre de vie vais-je y construire ? Un appartement « clé en main » dans un complexe touristique géré par un gestionnaire et un « palacete » (une grande maison de ville historique) restauré, avec ses pierres d’origine, constituent tous deux d’excellentes réponses à des questions différentes.
Chez Bonte Filipidis, nous intervenons sur les deux segments du marché immobilier de luxe portugais. Notre portefeuille comprend des programmes immobiliers neufs en Algarve et à Cascais, ainsi que des biens de revente hors marché au charme authentique situés à Estoril, Comporta, Sintra et au-delà. «Hors marché» signifie que ces biens sont proposés à titre privé, sans jamais être mis en vente publiquement, afin qu’ils ne soient présentés qu’à des acheteurs qualifiés. Nous ne partons pas du type de bien immobilier. Nous partons de votre projet et travaillons en amont pour trouver la solution qui vous correspond le mieux.
