Em quase todas as pesquisas por um imóvel de luxo, chega um momento em que surge a questão: imóvel novo ou em segunda mão? Qualquer pessoa que compre um imóvel em Portugal acaba por se deparar com esta dilema. Um comprador apaixona-se por uma quinta maravilhosamente renovada em Sintra (uma quinta é uma propriedade rural tradicional portuguesa), depois vê um empreendimento novo e elegante no Algarve, com uma piscina infinita e uma classificação energética A+, e questiona-se: será que estou a encarar isto da forma correta?
A resposta sincera é que ambas as opções podem ser excelentes, mas também podem desiludir, dependendo inteiramente de quem está a comprar, porquê e onde. O que se segue não é um veredicto. É um quadro de referência para refletir com clareza sobre uma das decisões mais importantes que irá tomar.
Por que escolher uma habitação nova em Portugal?
As casas novas em Portugal são construídas de acordo com os regulamentos de construção em vigor, o que, geralmente, significa uma eficiência energética superior: melhor isolamento, vidros duplos e sistemas modernos de aquecimento e refrigeração. Como o edifício perde menos calor no inverno e mantém-se mais fresco no verão, consome menos energia, o que se traduz diretamente em contas de serviços públicos mais baixas e numa classificação mais elevada no Certificado de Desempenho Energético (CDE). O EPC é o selo oficial, classificado de A+ a F, que avalia a eficiência com que uma habitação utiliza a energia. A diferença entre um imóvel com classificação A+ e outro com classificação D pode significar entre 1 500 € e 3 000 € ou mais por ano em contas de energia, uma diferença que se agrava significativamente ao longo de uma década de propriedade.
As novas construções em Portugal vêm também acompanhadas de garantias obrigatórias do construtor, que normalmente cobrem defeitos estruturais durante cinco anos. Para os compradores que procuram previsibilidade, sem surpresas relacionadas com renovações e sem herdar atrasos na manutenção, esta é uma vantagem significativa. A compra sobre planta, ou seja, a aquisição antes da conclusão da construção, acrescenta outra dimensão: a possibilidade de personalizar os acabamentos, as disposições e os materiais desde o início.
Existe uma procura crescente por habitações sustentáveis e energeticamente eficientes. Os compradores procuram habitações novas equipadas com painéis solares, tecnologia inteligente e isolamento de qualidade. Estas características implicam frequentemente um preço mais elevado, mas também representam uma mais-valia, uma vez que os futuros compradores beneficiarão de custos de funcionamento mais baixos e de padrões modernos. Em mercados como o Algarve, onde locais de excelência como a Quinta do Lago atingem cerca de 5 000 € por metro quadrado, os novos empreendimentos de luxo elevaram o nível do que a construção de alta gama pode oferecer.
Por que escolher um imóvel em segunda mão em Portugal?
O argumento mais convincente a favor das casas de segunda mão em Portugal é algo que nenhum empreendimento novo consegue igualar: a localização. Os novos empreendimentos são frequentemente construídos na periferia, o que significa que os compradores podem ter de sacrificar uma localização central em troca de confortos modernos. As melhores localizações no Estoril, em Cascais, na Comporta e no centro de Lisboa não estão disponíveis em empreendimentos novos. Foram construídas há décadas e os terrenos onde se situam são insubstituíveis.
Há também a questão do carácter. Embora as construções novas ofereçam um recomeço, algumas podem parecer uniformes, sem aquela alma única que, em primeiro lugar, atrai tantas pessoas a Portugal. Uma moradia dos anos 30 na orla marítima do Estoril, uma quinta de pedra nas colinas acima de Sintra, uma casa de pescador em Comporta renovada com moderação: estas não são propriedades que possam ser reproduzidas. Trazem consigo uma história, uma materialidade, um sentido de lugar que é cada vez mais valorizado por compradores que não estão simplesmente a adquirir metros quadrados.
O mercado imobiliário de segunda mão também pode revelar-se vantajoso do ponto de vista financeiro. As casas renovadas em Portugal podem atingir preços de venda até 30% superiores aos de imóveis comparáveis que necessitam de obras, dependendo da localização e da qualidade da renovação. Um imóvel de segunda mão bem escolhido e cuidadosamente renovado pode superar as alternativas de construção nova, tanto em termos de estilo de vida como de valor de capital a longo prazo, especialmente em localizações privilegiadas onde a oferta é limitada e a procura excede consistentemente a oferta disponível.
Em Portugal, as habitações novas são mais caras do que as de segunda mão?
Normalmente, sim. Em 2025, 23 dos 24 maiores municípios de Portugal registaram preços por metro quadrado mais elevados para as habitações novas do que para as habitações existentes. Em Lisboa, as habitações novas foram vendidas a 5 890 €/m², contra 4 725 €/m² para as habitações existentes, o que representa uma diferença de 1 165 €/m². Este prémio reflete a eficiência energética e a qualidade dos acabamentos das novas construções. Significa também que o mercado de revenda, em muitos casos, oferece um preço de entrada mais atrativo, com um potencial de valorização significativo se o imóvel estiver bem localizado e bem conservado.
E quanto aos impostos na compra de um imóvel em Portugal?
No que diz respeito aos impostos, não existe, em geral, qualquer diferença significativa entre a compra de um imóvel novo e a compra de um imóvel usado. Ambas estão sujeitas ao IMT, o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis em Portugal, que o comprador paga no momento da compra. A partir de 2026, os não residentes pagarão uma taxa fixa de 7,5% de IMT sobre imóveis residenciais, à qual se acrescenta um imposto de selo de 0,8% aplicável a todas as transações. Como não residente, deve prever um montante correspondente a 8 a 9% do preço de compra apenas para impostos. Para a maioria dos compradores internacionais, nenhuma das opções apresenta uma vantagem fiscal significativa em relação à outra.
Qual é a opção vencedora em cada região?
A resposta certa varia, de facto, consoante a localização. No Algarve, os novos empreendimentos turísticos de alta qualidade estabeleceram um padrão que os torna verdadeiramente competitivos em relação ao mercado de revenda, especialmente para compradores que dão prioridade às comodidades relacionadas com o estilo de vida, ao rendimento do arrendamento e à baixa manutenção.
No Estoril e em Cascais, os imóveis de luxo mais requintados são, na sua grande maioria, de revenda: a zona costeira já está urbanizada, os endereços são de prestígio e a oferta de novos imóveis é limitada.
Em Comporta, o mercado privilegia fortemente as propriedades com carácter e os terrenos. Existem construções recentes, mas a alma do local está inteiramente enraizada no seu tecido urbano existente.
Em Sintra, o património arquitetónico é o que realmente importa.
Então, qual é o local ideal para si em Portugal?
O que a maioria dos compradores está realmente a perguntar-se quando pondera entre uma habitação nova e uma habitação usada é algo mais pessoal: que tipo de vida estou a construir aqui? Um apartamento pronto a habitar num complexo turístico gerido e um «palacete» (uma mansão histórica) restaurado, com a alvenaria original, são ambos excelentes respostas a questões diferentes.
Na Bonte Filipidis, atuamos em ambos os segmentos do mercado imobiliário de luxo português. O nosso portfólio inclui empreendimentos novos no Algarve e em Cascais, bem como imóveis de revenda fora do mercado, com carácter autêntico, no Estoril, em Comporta, em Sintra e noutras localidades. «Fora do mercado» significa que as casas são oferecidas de forma privada, nunca sendo anunciadas publicamente, pelo que chegam apenas a compradores qualificados. Não partimos do tipo de imóvel. Partimos do seu projeto e trabalhamos de trás para a frente para encontrar a opção mais adequada.
