Foire aux questions
L'achat d'un bien immobilier à l'étranger devrait être une décision enthousiasmante, et non source d'incertitude. Voici les questions que nos clients internationaux nous posent le plus souvent.
Le marché portugais
Le Portugal reste l’un des marchés immobiliers les plus attractifs d’Europe, alliant un mode de vie très séduisant à des fondamentaux solides à long terme. Les emplacements de premier choix tels que Lisbonne, Cascais, Comporta et les meilleures adresses de l’Algarve continuent de susciter une demande internationale soutenue, portée par une offre limitée de biens de qualité, un environnement politique sûr et stable, un climat exceptionnel et une qualité de vie hors du commun. Bien que les prix aient considérablement augmenté au cours de la dernière décennie, le marché s’est maturé plutôt qu’affaibli : les acheteurs d’aujourd’hui sont mieux informés et plus sélectifs, privilégiant la qualité authentique, la valeur à long terme et l’emplacement plutôt que de se contenter d’acquérir n’importe quel bien immobilier au Portugal. Pour ceux qui recherchent un investissement solide dans un pays européen sûr offrant un cadre de vie très attractif, le Portugal reste un choix incontournable.
C’est l’une des questions qui nous est le plus souvent posée, et la réponse honnête est nuancée. Certains segments du marché — en particulier ceux stimulés par la vague post-Covid et l’essor du « Golden Visa » — ont effectivement connu une surchauffe, et une certaine correction ou stabilisation était inévitable. Cependant, les biens immobiliers haut de gamme et rares situés dans des emplacements véritablement prisés continuent d’afficher de bons résultats, car l’offre y reste structurellement limitée. Ce que nous observons aujourd’hui, c’est un marché plus sain et plus équilibré, où les acheteurs disposent d’un meilleur pouvoir de négociation qu’au plus fort de la bulle, où les biens proposés à des prix raisonnables dans des emplacements de choix se vendent toujours rapidement, et où les actifs spéculatifs sont devenus plus difficiles à écouler. Le Portugal n’est plus bon marché par rapport aux normes historiques, mais comparé à Londres, Paris, New York, Dubaï ou Monaco, de nombreux acheteurs internationaux continuent d’y voir une valeur à long terme convaincante — en particulier dans le segment du luxe et de l’art de vivre.
Une partie des investisseurs purement spéculatifs a effectivement quitté le marché à la suite des modifications apportées au programme « Golden Visa » et de la fin du régime fiscal initial applicable aux résidents non habituels. Cependant, le tableau d’ensemble se révèle plus positif. Le profil de l’acheteur international au Portugal a évolué plutôt que de disparaître : on passe désormais de personnes motivées principalement par l’optimisation fiscale à celles qui choisissent le Portugal pour de véritables raisons liées au mode de vie : sécurité, climat exceptionnel, excellents services de santé et écoles internationales, culture riche et qualité de vie exceptionnelle. Familles, entrepreneurs, retraités et télétravailleurs continuent de s’installer en grand nombre au Portugal, attirés par des facteurs qui vont bien au-delà des incitations fiscales. L’attrait du Portugal en tant que lieu de vie à long terme est, si l’on peut dire, plus durable qu’il ne l’était au plus fort de la spéculation.
Au cours de la dernière décennie, le Portugal est passé du statut de destination européenne relativement méconnue à celui de marché du luxe mondialement reconnu. La demande soutenue provient d’acheteurs américains, britanniques, français, d’Europe du Nord, brésiliens et du Moyen-Orient, ainsi que d’entrepreneurs et de fondateurs d’entreprises technologiques travaillant à distance, attirés par le mode de vie, la sécurité et le décalage horaire. Dans le même temps, l’offre de biens immobiliers véritablement haut de gamme — villas en bord de mer, résidences de marque, demeures prestigieuses dans le centre de Lisbonne — est restée structurellement limitée, car les terrains dans les meilleurs emplacements sont rares et les nouveaux projets sont souvent freinés par des contraintes d’urbanisme. La convergence entre une demande mondiale croissante et une offre haut de gamme limitée est le moteur fondamental de la hausse des prix dans le segment du luxe, et cette dynamique ne devrait pas s’inverser à court terme.
Sur le marché portugais, les achats les plus solides tendent à combiner naturellement ces deux motivations. Les clients qui achètent uniquement dans un but spéculatif se retrouvent souvent frustrés par les cycles du marché, une plus-value plus lente que prévu et le stress émotionnel lié au fait de considérer un logement comme un titre boursier. Les clients qui achètent des biens immobiliers qu’ils aiment sincèrement — dans des emplacements qui leur plaisent, avec un niveau de qualité à la hauteur de leurs exigences — obtiennent généralement de meilleurs résultats à long terme, tant sur le plan financier que personnel. Un beau bien immobilier situé dans un emplacement de choix trouvera toujours des acheteurs potentiels qui partagent ce même sentiment. Chez Bonte Filipidis, nous aidons nos clients à trouver des biens qui répondent à ces deux critères : des actifs dont ils peuvent véritablement profiter et qui représentent également une valeur sûre à long terme.
Acheter en tant qu'étranger
Oui — les étrangers peuvent acquérir librement un bien immobilier au Portugal, y compris les ressortissants de pays hors UE. Il n’existe aucune restriction à la propriété étrangère, et le processus d’achat est relativement simple lorsqu’il est mené avec un accompagnement juridique et fiscal adapté. Les étapes clés comprennent l’obtention d’un numéro d’identification fiscale portugais (NIF), le recours à un avocat local qualifié pour la vérification préalable, et la collaboration avec des conseillers expérimentés qui maîtrisent le marché local. Chez Bonte Filipidis, nous travaillons avec un réseau soigneusement sélectionné de spécialistes juridiques, financiers et fiscaux afin de garantir que chaque client — quelle que soit sa nationalité — puisse mener à bien cette démarche en toute sérénité et en toute confiance.
Lors de l'achat d'un bien immobilier au Portugal, les principaux frais d'acquisition comprennent l'IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis, l'impôt portugais sur les transferts onéreux de biens immobiliers), le droit de timbre, ainsi que les frais de notaire et les honoraires d'avocat. Une fois propriétaire du bien, vous serez également assujetti à l'IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), l'impôt foncier annuel portugais. Les montants exacts varient en fonction du prix d’achat, du statut du bien (résidence principale ou secondaire), du type de bien et de votre statut de résidence. La fiscalité pouvant s’avérer complexe et très spécifique à chaque cas, nous recommandons toujours de faire appel à un conseiller fiscal portugais qualifié avant de finaliser tout achat. Bonte Filipidis peut mettre ses clients en relation avec des spécialistes de confiance afin de s’assurer qu’ils soient pleinement informés avant de s’engager.
Le Portugal peut encore offrir des avantages fiscaux intéressants aux expatriés et aux acheteurs internationaux, en fonction de votre profil personnel, de votre nationalité, de vos sources de revenus et de la manière dont vos affaires sont structurées. Bien que le régime NHR initial ait été réformé, des possibilités de planification fiscale subsistent pour certains investisseurs, entrepreneurs, familles internationales et retraités qui abordent le processus de manière adéquate. L’essentiel est de solliciter des conseils fiscaux adaptés et personnalisés avant de s’installer ou d’effectuer un achat, car une structure bien choisie peut faire toute la différence. Le paysage fiscal portugais continue d’évoluer, et il est essentiel de travailler avec des spécialistes qui maîtrisent la législation en vigueur.
Le délai nécessaire à l'achat d'un bien immobilier au Portugal varie en fonction d'un certain nombre de facteurs, mais une transaction standard prend généralement entre quelques semaines et quelques mois à compter de l'acceptation de l'offre. Les principaux facteurs à prendre en compte sont notamment le mode de paiement (au comptant ou par crédit), la complexité de la vérification juridique, la disponibilité des documents nécessaires de part et d’autre, ainsi que — dans le cas de programmes immobiliers neufs — le calendrier administratif propre au promoteur. Les transactions portant sur des biens existants sont généralement plus rapides à finaliser que les achats sur plan. Chez Bonte Filipidis, nous accompagnons nos clients à chaque étape du processus afin d’assurer un déroulement aussi efficace que possible.
Aménagement et construction
Les retards de construction sont une réalité au Portugal, en particulier dans le cadre des nouveaux programmes immobiliers résidentiels. Parmi les facteurs qui y contribuent, on peut citer la longueur des procédures d’obtention des permis et des autorisations municipales, les pénuries de matériaux, les problèmes de capacité des entrepreneurs, ainsi que la complexité des chantiers dans certaines zones protégées ou côtières. C’est précisément pour cette raison que le choix du bon promoteur immobilier est l’une des décisions les plus cruciales qu’un acheteur puisse prendre. Chez Bonte Filipidis, nous procédons à une analyse rigoureuse de chaque projet que nous recommandons : nous examinons les antécédents du promoteur, l’état d’avancement des travaux, sa stabilité financière, son historique de respect des délais de livraison et la qualité de ses réalisations. Nous conseillons vivement aux acheteurs de ne pas choisir un projet en se basant uniquement sur des visuels marketing ou une présentation.
Les délais d'obtention des permis et de construction varient considérablement en fonction de la commune, du type de projet et de la complexité du dossier de demande de permis de construire. Au Portugal, la procédure d’obtention des autorisations peut prendre beaucoup plus de temps que prévu, en particulier à Lisbonne et dans les zones côtières très prisées, où les services municipaux sont soumis à une pression considérable. À titre indicatif, les petits projets de rénovation peuvent nécessiter plusieurs mois pour obtenir toutes les autorisations requises, tandis que les nouveaux programmes immobiliers nécessitent souvent plusieurs années, depuis la phase d’obtention des permis jusqu’à l’achèvement des travaux et l’obtention des permis d’habitation définitifs. Il est essentiel de bien comprendre et d’anticiper ces délais lors de la planification de tout achat ou projet immobilier, et le fait de pouvoir compter sur une solide expertise locale fait toute la différence.
La diligence raisonnable est primordiale. La mesure la plus importante qu’un acheteur international puisse prendre est de s’entourer de conseillers de confiance qui possèdent une connaissance avérée des promoteurs et des projets qu’ils recommandent. Parmi les mesures clés, il convient d’examiner attentivement toutes les spécifications contractuelles, de comprendre exactement ce qui est inclus et ce qui ne l’est pas dans le prix d’achat, de vérifier l’historique des projets menés à bien par le promoteur ainsi que ses délais de livraison, d’obtenir un avis juridique indépendant auprès d’un avocat portugais qualifié, et de se méfier de tout projet proposant des prix anormalement bas ou des promesses qui semblent trop belles pour être vraies. Tous les programmes immobiliers ne se valent pas, et sur le marché actuel, l’écart entre les meilleurs et les pires promoteurs est considérable. Bonte Filipidis a précisément pour vocation d’aider ses clients à gérer ces risques en toute confiance.
Ce n'est pas toujours le cas, et c'est l'un des domaines où les acheteurs internationaux sont le plus souvent déçus. La qualité du produit fini dépend énormément de l'engagement du promoteur à respecter les normes et de sa discipline financière tout au long du processus de construction. Certains promoteurs proposent systématiquement des finitions, des matériaux, des aménagements paysagers, des parties communes et des ensembles de mobilier qui correspondent, voire dépassent, ce qui est présenté dans leurs supports marketing. D'autres font des compromis en cours de route qui ne sont visibles qu'une fois les clés remises. Chez Bonte Filipidis, une partie de notre rôle consiste à aider nos clients à cerner le véritable niveau de qualité qui se cache derrière le marketing, en nous appuyant sur notre connaissance directe des projets achevés par chaque promoteur et sur leur réputation sur le marché.
L'achat sur plan au Portugal peut constituer une stratégie judicieuse à condition de faire preuve de la diligence requise. Parmi les avantages potentiels, on peut citer un prix d'entrée plus attractif par rapport aux biens achevés, des plans de paiement échelonnés qui facilitent la gestion de la trésorerie, la possibilité d'une plus-value pendant la période de construction, ainsi que l'avantage de posséder un bien flambant neuf doté de finitions modernes et d'une bonne efficacité énergétique. Cependant, les acheteurs doivent garder les yeux grands ouverts : les risques liés à la construction, les retards de livraison, les fluctuations du marché entre la signature et la livraison, ainsi que les écarts importants en matière de qualité entre les promoteurs sont autant de facteurs bien réels. Les meilleures opportunités d’achat sur plan existent toujours au Portugal, mais le choix du projet est absolument crucial — et c’est précisément là qu’un accompagnement par des experts apporte le plus de valeur ajoutée.
Lieux et mode de vie
Le choix du meilleur quartier de Lisbonne dépend entièrement de votre mode de vie, de vos priorités et de vos objectifs. Le Chiado offre un cadre historique et luxueux dans un emplacement central et accessible à pied, avec des restaurants exceptionnels, des boutiques et des sites culturels emblématiques. Príncipe Real présente un caractère plus intimiste et axé sur le design, et est très prisé par la communauté internationale. L’Avenida da Liberdade est l’adresse prestigieuse de Lisbonne pour les appartements de luxe haut de gamme et les résidences de marque. Santos allie une ambiance familiale à la proximité d’écoles internationales et à une scène locale créative. Estrela et Lapa sont des quartiers plus calmes et plus résidentiels, associés aux ambassades et à l’élégance classique de Lisbonne. Alfama possède un charme immense et un fort attrait touristique, tandis que Marvila est un quartier en plein essor qui attire une population internationale plus jeune et créative. Chaque quartier présente une énergie, une dynamique des prix, un profil de demande locative et un potentiel de plus-value à long terme très différents — et le bon choix est rarement évident sans une connaissance approfondie du terrain.
Les familles internationales qui s’installent dans la région de Lisbonne choisissent le plus souvent Cascais, Estoril ou Quinta da Marinha, des localités qui offrent toutes d’excellentes écoles internationales, une communauté d’expatriés bien implantée, un accès facile à la plage et une ambiance paisible, à l’image d’un petit village, tout en étant à proximité de la ville. Comporta connaît un succès croissant en tant que destination de résidence secondaire pour les familles à la recherche d’un cadre plus naturel et moins densément peuplé. À Lisbonne même, Santos et Estrela comptent parmi les quartiers les plus adaptés aux familles, offrant de bonnes options scolaires, des espaces verts et un rythme de vie tranquille. La combinaison de la sécurité, du mode de vie, de la communauté internationale et des infrastructures scolaires fait de l’agglomération de Lisbonne l’une des destinations les plus prisées d’Europe pour l’installation en famille.
Le Portugal figure régulièrement parmi les pays les plus sûrs au monde — il apparaît souvent dans le top 5 de l’Indice mondial de la paix —, ce qui constitue l’un des facteurs les plus importants pour les familles et les particuliers étrangers qui choisissent de s’y installer. Le taux de criminalité violente est très faible, le climat politique est stable, et la vie quotidienne à Lisbonne, à Cascais et dans d’autres zones clés est véritablement sûre et sereine. Pour de nombreux acheteurs ayant auparavant vécu dans de grandes métropoles, ce sentiment de sécurité au Portugal est l’un des aspects de la vie ici les plus immédiatement perceptibles et les plus appréciés.
Pourquoi faire appel à Bonte Filipidis ?
Bonte Filipidis est une agence immobilière haut de gamme présente au Portugal et à Ibiza, fondée sur plus de 25 ans d’amitié et de valeurs communes entre ses fondateurs, Alexandra Bonte et James Filipidis. Nous sommes spécialisés dans l’accompagnement des acheteurs internationaux sur des marchés complexes, en faisant preuve de transparence, de discrétion et en adoptant une vision à long terme. Notre rôle va bien au-delà de la simple visite de biens : nous aidons nos clients à comprendre la valeur réelle du marché, à évaluer la qualité des promoteurs, à analyser la dynamique des quartiers, à estimer le potentiel de revente et à négocier en toute confiance. Nous travaillons avec un réseau soigneusement sélectionné d’architectes, d’ingénieurs, d’entrepreneurs, d’avocats et de conseillers financiers et fiscaux, et nous proposons un service entièrement sur mesure, quel que soit votre budget. Sur le marché actuel, où la frontière entre un achat exceptionnel et une erreur coûteuse peut être ténue, la qualité de l’accompagnement dont vous bénéficiez est plus importante que jamais.
