Seul. Tóquio. Madrid. Cidade do Cabo. Lisboa. A cidade acaba de entrar num dos rankings mais exclusivos do setor imobiliário mundial, e as implicações para quem pretenda adquirir um imóvel de luxo em Lisboa são significativas.
O mercado imobiliário de Lisboa, em 2026, atingiu um marco que poucos previam há uma década. Em fevereiro de 2026, a Savills publicou o seu Índice Anual de Imobiliário Residencial de Luxo das Cidades do Mundo, o indicador mais seguido no setor imobiliário de luxo a nível global. O índice acompanha o mercado imobiliário residencial de luxo — ou seja, os 5 a 10 % superiores de cada mercado em termos de preço e qualidade — em 30 cidades do mundo. Cinco delas destacaram-se como as que apresentaram melhor desempenho: Seul, Tóquio, Madrid, Cidade do Cabo e Lisboa.
Por que razão é que Lisboa será um dos cinco principais mercados imobiliários mundiais em 2026?
Prevê-se que cada uma das cinco principais cidades registe um crescimento do valor patrimonial superior a 4% em 2026. O crescimento do valor patrimonial corresponde ao aumento do valor de um imóvel ao longo do tempo, para além das receitas de arrendamento. A média global do mesmo índice é de 1,3%, pelo que Lisboa deverá crescer a um ritmo cerca de três vezes superior ao de uma cidade mundial típica.
Para contextualizar: prevê-se que Paris, Londres e Nova Iorque, as cidades que têm marcado o investimento imobiliário de luxo há uma geração, registem uma valorização inferior a 2 % este ano. Prevê-se que Lisboa deverá superar essas cidades num fator de dois a três, e está a fazê-lo ao mesmo tempo que continua a oferecer preços de entrada que esses mercados abandonaram há anos.
Isto não é uma coincidência, é o resultado de um conjunto específico de condições estruturais que vale a pena compreender claramente, porque afetam diretamente o que significa comprar em Lisboa e na Riviera de Lisboa neste momento.
«Lisboa combina um estilo de vida invejável com sólidas perspetivas de valorização do capital, o que a torna uma cidade que os compradores de imóveis não podem ignorar em 2026.» — Alda Filipe, Diretora Regional, Kronos Homes
O que está a impulsionar o crescimento do mercado imobiliário de Lisboa?
Lisboa continua a ser impulsionada por uma forte procura interna e internacional. Embora os incentivos propostos pelo governo visem estimular a oferta, a disponibilidade de imóveis de luxo continua escassa. Esse desequilíbrio entre a oferta limitada e a procura crescente é o motor do crescimento do valor do capital em qualquer mercado: quando mais compradores qualificados competem por menos casas disponíveis, os preços sobem. A Savills observa que o estilo de vida continua a ser o tema dominante para os compradores de imóveis, sustentando o apelo de Lisboa como um dos principais destinos para indivíduos com elevado património líquido e para a migração de talentos globais. Clima, segurança, cultura, acessibilidade: os mesmos fatores que têm atraído compradores para esta cidade há uma década continuam presentes. O que mudou foi a escala e a dimensão da procura.
Lisboa ocupa o 14.º lugar entre 30 cidades mundiais no que diz respeito ao preço médio dos imóveis residenciais de luxo por pé quadrado. Este nível de preços médio oferece uma boa relação qualidade-preço em comparação com centros internacionais consolidados, permitindo aos compradores adquirir ativos de alta qualidade a preços de entrada mais acessíveis. Por outras palavras, o mercado imobiliário de Lisboa está a crescer mais rapidamente do que o de Paris ou Londres, partindo de um preço de base que ainda é significativamente mais baixo.
Essa combinação de forte crescimento, preços relativamente acessíveis e oferta limitada é precisamente o que os investidores experientes procuram nesta fase do ciclo de mercado.
Quanto custam os imóveis de luxo em Lisboa em 2026?
O valor dos imóveis residenciais de luxo em Lisboa aumentou 22% nas zonas de luxo entre 2024 e 2025. Os preços no Chiado, um dos bairros centrais mais procurados, variam entre 7 000 e 9 500 €/m², com os imóveis de luxo junto ao rio a atingirem os 12 000 €/m². Em Marvila, o bairro emergente da zona leste onde a gentrificação avança mais rapidamente, as transações já se situam entre 3 500 e 5 000 €/m², com um crescimento anual dos preços superior a 23% em alguns segmentos.
E quanto ao mercado imobiliário de Cascais e do Estoril?
Para além da capital, o costa do Estoril continua a apresentar um bom desempenho. Os imóveis em Cascais e Estoril oferecem uma qualidade de vida próxima de Lisboa, com vista para o Atlântico, e representam alguns dos locais com maior escassez de oferta no país. Os terrenos existem. As casas neles construídas não são vendidas com frequência. Para os compradores que ponderam Cascais e Estoril em comparação com o mercado imobiliário no centro de Lisboa, a troca é simples: menos transações e menos liquidez, em troca de um estilo de vida costeiro e da escassez que protege o valor a longo prazo.
O que significa o ranking dos 5 primeiros para os compradores?
Um mercado que figura entre os cinco primeiros a nível mundial em termos de valorização do capital não é o mesmo que um mercado em risco de sobreaquecimento. Com a oferta de imóveis de luxo limitada, a procura internacional em ascensão e as previsões de crescimento dos preços bem acima da média global, Lisboa deverá permanecer firmemente na lista de mercados a acompanhar dos investidores imobiliários ao longo de 2026. No entanto, a realidade é mais complexa do que uma classificação a nível de manchete sugere.
Os compradores que mais irão beneficiar de da trajetória atual de Lisboa são aqueles que compreendem a geografia, porque nem todos os bairros estão a ter o mesmo desempenho:
- Zonas históricas de prestígio, como o Chiado e o Príncipe Real: a oferta é realmente escassa e os preços refletem essa escassez. Os preços de entrada são elevados, mas a resiliência dos valores também o é.
- Áreas emergentescomo Marvila: maior potencial de rendimento e valorização mais rápida dos preços, mas com perfis de risco diferentes. O rendimento corresponde ao rendimento anual da renda, expresso em percentagem do preço de compra.
- A costa do Estoril: o estilo de vida e a localização junto ao Atlântico continuam a atrair compradores que não são motivados exclusivamente pelo investimento, mas que compreendem que ambos os aspetos não são mutuamente exclusivos.
Os compradores que menos ganharão são aqueles que se dirigirem a a Lisboa como um mercado para especular: comprando de forma especulativa, planeando sair rapidamente ou em busca de rendimento sem ter em conta o quadro regulamentar em torno dos arrendamentos de curta duração. Portugal tem vindo a tornar mais rigorosas as regras de licenciamento para arrendamentos de curta duração nos últimos anos, pelo que, em 2026, o mercado de arrendamento não pode ser abordado com a mesma leveza dos anos anteriores.
Será que 2026 continua a ser uma boa altura para investir em imóveis de luxo em Lisboa?
Lisboa junta-se a Seul, Tóquio, Madrid e Cidade do Cabo como as únicas cidades que se prevê que registem uma valorização superior a 4%, superando significativamente a previsão média global de 1,3%. Esta classificação sublinha a transformação de Lisboa num destino de excelência para o investimento imobiliário de luxo internacional, impulsionado pelo apelo do estilo de vida, pela procura estrangeira consistente e pela escassez crónica de oferta no segmento de luxo. Os mercados nesta fase do ciclo tendem a atrair dois tipos de compradores: aqueles que agem com base nos fundamentos e aqueles que esperam por um consenso total antes de avançarem. Quando o consenso se alcança, o ponto de entrada já mudou, normalmente. O ainda não atingiu o seu preço máximo, mas o mercado já não é um segredo. Encontramo-nos exatamente na janela entre o início e o momento em que a tendência se torna óbvia.
Como a Bonte Filipidis pode ajudá-lo a comprar um imóvel de luxo em Lisboa
Estamos presentes neste mercado desde 2014. Temos acompanhado Lisboa passar de um destino subestimado para o top cinco. Sabemos quais são os endereços que enfrentam verdadeiras limitações de oferta e quais são simplesmente bem promovidos. Trabalhamos fora do mercado, o que significa que procuramos imóveis que nunca aparecem em listagens públicas, o que é mais importante num ambiente de oferta restrita do que em qualquer outro.
Se estiver a pensar em Lisboa, o Estoril ou o mercado de luxo português em geral em 2026, vale a pena ter essa conversa já agora.
