Séoul. Tokyo. Madrid. Le Cap. Lisbonne. La ville vient de faire son entrée dans l'un des classements les plus prestigieux du secteur immobilier mondial, ce qui a des implications importantes pour tous ceux qui envisagent d'acheter un bien immobilier de luxe à Lisbonne.
En 2026, le marché immobilier de Lisbonne a franchi une étape que peu de gens avaient prévue il y a dix ans. En février 2026, Savills a publié son indice annuel « World Cities Prime Residential Index », la référence la plus suivie dans le secteur de l’immobilier de luxe mondial. Cet indice recense les biens résidentiels haut de gamme, c’est-à-dire les 5 à 10 % les plus chers et les plus prestigieux de chaque marché, dans 30 villes du monde. Cinq d’entre elles se sont distinguées par leurs performances les plus solides : Séoul, Tokyo, Madrid, Le Cap et Lisbonne.
Pourquoi Lisbonne figure-t-elle parmi les cinq premiers marchés immobiliers mondiaux en 2026 ?
Chacune des cinq principales villes devrait afficher une croissance de la valeur en capital des biens immobiliers haut de gamme supérieure à 4 % en 2026. La croissance de la valeur en capital correspond à l'augmentation de la valeur d'un bien immobilier au fil du temps, par opposition aux revenus locatifs. La moyenne mondiale pour ce même indice s'élève à 1,3 %, donc Lisbonne devrait connaître une croissance environ trois fois supérieure à celle d’une ville mondiale type.
Pour replacer cela dans son contexte : Paris, Londres et New York, les villes qui ont défini l'investissement immobilier haut de gamme depuis une génération, devraient afficher une plus-value inférieure à 2 % cette année. Lisbonne devrait les surpasser d'un facteur de deux à trois, tout en continuant à proposer des prix d'entrée que ces marchés ont abandonnés il y a des années.
Ce n’est pas une coïncidence, c’est le résultat d’un ensemble spécifique de conditions structurelles qu’il convient de bien comprendre, car elles ont une incidence directe sur ce que signifie « acheter » à Lisbonne et sur la Riviera de Lisbonne à l’heure actuelle.
« Lisbonne allie un cadre de vie enviable à de solides perspectives de plus-value immobilière, ce qui en fait une ville que les acheteurs immobiliers ne peuvent se permettre d’ignorer en 2026. » — Alda Filipe, directrice régionale, Kronos Homes
Quels sont les facteurs qui stimulent la croissance du marché immobilier à Lisbonne ?
Lisbonne continue de bénéficier d’une forte demande nationale et internationale. Alors que les mesures d’incitation proposées par le gouvernement visent à stimuler l’offre, la disponibilité de biens haut de gamme reste limitée. Ce déséquilibre entre une offre restreinte et une demande en hausse est le moteur de la croissance de la valeur des actifs immobiliers sur n’importe quel marché : lorsque davantage d’acheteurs qualifiés se disputent un nombre réduit de logements disponibles, les prix augmentent. Savills constate que le mode de vie reste le critère principal pour les acheteurs immobiliers, ce qui renforce l’attrait de Lisbonne en tant que destination de choix pour les particuliers fortunés et les talents internationaux. Climat, sécurité, culture, accessibilité : les facteurs qui attirent les acheteurs vers cette ville depuis une décennie sont toujours d’actualité. Ce qui a changé, c’est l’ampleur et le niveau de la demande.
Lisbonne se classe 14e sur 30 villes mondiales en termes de prix moyen de l'immobilier résidentiel haut de gamme au pied carré. Ce niveau de prix intermédiaire offre un bon rapport qualité-prix par rapport aux pôles internationaux bien établis, permettant aux acheteurs d'acquérir des biens de grande qualité à des prix d'entrée plus abordables. En d'autres termes, le marché immobilier lisboète connaît une croissance plus rapide que celui de Paris ou de Londres, à partir d'un prix de base qui reste nettement inférieur.
C'est précisément cette combinaison entre une forte croissance, un prix relativement abordable et une offre limitée que recherchent les investisseurs avertis à ce stade du cycle de marché.
Combien coûte un bien immobilier de luxe à Lisbonne en 2026 ?
La valeur des biens immobiliers résidentiels de luxe à Lisbonne a augmenté de 22 % dans les quartiers prestigieux entre 2024 et 2025. Les prix dans le Chiado, l’un des quartiers centraux les plus prisés, varient entre 7 000 et 9 500 €/m², les adresses ultra-prestigieuses en bord de fleuve atteignant 12 000 €/m². À Marvila, le quartier émergent de l'est où la gentrification progresse le plus rapidement, les transactions se situent déjà entre 3 500 et 5 000 €/m², avec une hausse annuelle des prix dépassant 23 % dans certains segments.
Qu'en est-il du marché immobilier à Cascais et à Estoril ?
Au-delà de la capitale, l’ côte d’Estoril continue d’afficher de bons résultats. Les biens immobiliers à Cascais et Estoril offrent une qualité de vie comparable à celle de Lisbonne, avec en prime un front de mer sur l’Atlantique, et comptent parmi les adresses les plus rares du pays. Les terrains existent, mais les maisons qui y sont construites ne sont pas souvent mises en vente. Pour les acheteurs qui envisagent Cascais et Estoril par rapport à l’immobilier du centre de Lisbonne, le compromis est simple : moins de transactions et moins de liquidité, en échange d'un mode de vie balnéaire et d'une rareté qui préserve la valeur à long terme.
Que signifie ce classement des 5 premiers pour les acheteurs ?
Un marché figurant parmi les cinq premiers au monde en termes de plus-value immobilière n’est pas synonyme de marché menacé de surchauffe. Compte tenu de l’offre limitée dans le segment haut de gamme, de la hausse de la demande internationale et de prévisions de hausse des prix bien supérieures à la moyenne mondiale, Lisbonne devrait rester en tête des listes de surveillance des investisseurs immobiliers tout au long de l’année 2026. Mais la situation est plus nuancée que ne le laisse entendre un classement à la une.
Les acheteurs qui tireront le plus grand bénéfice de de l'évolution actuelle de Lisbonne sont ceux qui en comprennent la géographie, car tous les quartiers n’évoluent pas de la même manière :
- Dans les quartiers historiques prestigieuxtels que le Chiado et le Príncipe Real, l'offre est véritablement limitée et les prix s'en ressentent. Les prix d'entrée sont élevés, mais la valeur des biens s'avère tout aussi stable.
- Les quartiers en plein essortels que Marvila : un potentiel de rendement plus élevé et une appréciation des prix plus rapide, mais avec des profils de risque différents. Le rendement correspond au revenu locatif annuel exprimé en pourcentage du prix d'achat.
- La côte d'Estoril: le cadre de vie et le bord de mer atlantique continuent d'attirer des acheteurs qui ne sont pas uniquement motivés par l'investissement, mais qui comprennent que ces deux aspects ne s'excluent pas mutuellement.
Les acheteurs qui y gagneront le moins sont ceux qui se tournent vers Lisbonne comme un marché où il faut « jouer la carte du timing » : en achetant à des fins spéculatives, en prévoyant de revendre rapidement ou en recherchant le rendement sans tenir compte du cadre réglementaire applicable aux locations de courte durée. Le Portugal a durci les règles d'octroi de licences pour les locations à court terme ces dernières années ; ainsi, en 2026, le marché locatif ne pourra plus être abordé avec la même désinvolture que les années précédentes.
L'année 2026 est-elle toujours un bon moment pour investir dans l'immobilier de luxe à Lisbonne ?
Lisbonne rejoint Séoul, Tokyo, Madrid et Le Cap parmi les seules villes qui devraient enregistrer une hausse des prix supérieure à 4 %, surpassant largement la prévision moyenne mondiale de 1,3 %. Ce classement souligne la en tant que destination de choix pour l’investissement immobilier de luxe international, portée par l’attrait de son mode de vie, une demande étrangère constante et une pénurie chronique de l’offre dans le segment haut de gamme. À ce stade du cycle, les marchés ont tendance à attirer deux types d’acheteurs : ceux qui agissent en fonction des fondamentaux et ceux qui attendent qu’un consensus total se dégage avant de se lancer. Lorsque ce consensus se forme enfin, le point d’entrée a généralement déjà évolué. L' n’a pas encore atteint son plein potentiel en termes de prix, mais le marché n’est plus un secret. Nous nous situons précisément dans cette fenêtre entre le début et l’évidence.
Comment Bonte Filipidis peut vous aider à acheter un bien immobilier de luxe à Lisbonne
Nous sommes présents sur ce marché depuis 2014. Nous avons observé Lisbonne passer du statut de ville méconnue à celui de l’une des cinq premières destinations. Nous savons quelles adresses sont réellement en pénurie d’offre et lesquelles bénéficient simplement d’un bon marketing. Nous travaillons hors marché, ce qui signifie que nous dénichons des biens qui n’apparaissent jamais dans les annonces publiques, ce qui est d’autant plus important dans un contexte de pénurie d’offre que dans tout autre.
Si vous vous intéressez à Lisbonne, l’ la côte d’Estoril ou le marché portugais du luxe au sens large en 2026, il vaut la peine d’en discuter dès maintenant.
