«Será que é tarde demais para comprar em Portugal?» É uma das perguntas mais frequentes que os compradores internacionais colocam na sua primeira conversa com um consultor imobiliário — e tem sido feita, de forma quase idêntica, há mais de uma década.
Portugal tornou-se um dos mercados imobiliários mais atraentes da Europa, atraindo compradores de todo o mundo graças ao seu clima, qualidade de vida, paisagens costeiras e estabilidade a longo prazo. No entanto, apesar do interesse constante por parte dos compradores internacionais, as perguntas que estes colocam tendem a ser notavelmente semelhantes. O mercado continua em alta? Estou a comprar no pico? E, acima de tudo: será que este é o momento certo?
Para responder a estas perguntas com sinceridade, conversámos com duas das nossas agentes imobiliárias, Ana Belchior e Ihna Von Moll, sobre o que ouvem diariamente dos compradores — e o que o mercado imobiliário português realmente revela.
«Há quanto tempo é que este imóvel está à venda?»
Por que razão os compradores perguntam, em primeiro lugar, sobre o tempo de permanência no mercado?
Para muitos compradores internacionais, as primeiras perguntas não dizem respeito ao design, à localização ou ao estilo de vida — dizem respeito aos sinais do mercado. Há quanto tempo é que o imóvel está à venda? Já houve alguma oferta? Quão ativo está o mercado neste momento?
Estas perguntas constituem tentativas de avaliar a saúde do mercado antes de se comprometerem. Os compradores querem compreender:
- Qual é a intensidade da procura atual na área específica que estão a visar
- Se os imóveis estão a ser vendidos a preços próximos dos preços de venda pedidos ou com reduções significativas
- Qual é o sentimento geral entre os outros compradores no mercado?
Segundo Ihna Von Moll, os compradores perguntam cada vez mais quem está atualmente a impulsionar a procura. De onde vêm os compradores? O que os motiva a mudar-se ou a investir em Portugal, em vez de noutro local da Europa?
Uma questão relacionada que tem surgido com maior frequência nas conversas recentes diz respeito às alterações políticas. Os compradores questionam-se se os ajustamentos aos programas de residência ou aos quadros fiscais poderão abrandar a procura nos próximos anos. A resposta sincera é que as políticas evoluem — mas o apelo estrutural subjacente de Portugal — o clima, a segurança, a qualidade de vida e os valores imobiliários competitivos em relação aos países da Europa Ocidental — tem atraído consistentemente compradores internacionais, independentemente das mudanças regulamentares.
«O mercado imobiliário português está a abrandar, ou estarei a comprar no pico?»
Será que o mercado imobiliário português chegou alguma vez ao seu pico?
Esta preocupação é praticamente generalizada entre quem compra casa pela primeira vez em Portugal, e vale a pena abordá-la diretamente: já existe há mais de dez anos.
Ao longo de todo esse período — passando por ciclos económicos, perturbações causadas pela pandemia, subidas das taxas de juro e alterações nas políticas —, os mercados imobiliários de luxo de Portugal mantiveram-se resilientes e continuaram a valorizar-se. Isso não garante o desempenho futuro, mas reflete uma dinâmica estrutural: a procura por habitações de alta qualidade em zonas costeiras e urbanas de luxo excede consistentemente a oferta. Esse desequilíbrio tem sustentado os preços há anos e não mostra sinais de se inverter a curto prazo.
«Os clientes perguntam frequentemente se o mercado está prestes a estabilizar ou a abrandar», afirma Ana Belchior. A pergunta é legítima. O que muda, à medida que os compradores passam mais tempo no mercado, é a sua compreensão do que estão, de facto, a comprar. Como diz Ihna Von Moll: «Será que este é o momento certo e o nível de preços adequado para investir neste imóvel?»
Alguns compradores ficam inicialmente surpreendidos com os valores dos imóveis em localizações de excelência, como Cascais ou Comporta. No entanto, à medida que as conversas avançam, muitos começam a compreender que não estão simplesmente a comprar metros quadrados — estão a comprar acesso a um estilo de vida, a uma comunidade e a uma localização cujo apelo junto dos compradores internacionais não tem feito senão crescer. Essa constatação tende a redefinir completamente a discussão sobre o preço.
«Será que este é, de facto, um bom momento para comprar em Portugal?»
Devo alugar primeiro ou comprar logo em Portugal?
Para além das preocupações relacionadas com o momento certo, os compradores perguntam frequentemente se o mercado se estabilizou e se o momento atual representa um bom ponto de entrada.
Segundo Ana Belchior, há uma tendência que se tem tornado cada vez mais comum entre os clientes internacionais. Em vez de comprarem de imediato, muitos optam por alugar primeiro durante um ou dois anos. A lógica é sólida: o arrendamento permite aos compradores familiarizarem-se com diferentes bairros, compreenderem o mercado local de perto e experimentarem o quotidiano em Portugal antes de assumirem um compromisso a longo prazo.
O que acontece frequentemente a seguir é revelador. Assim que os compradores comparam os preços das rendas com as condições atuais dos empréstimos hipotecários e os valores dos imóveis, muitos chegam à conclusão de que comprar faz mais sentido do ponto de vista financeiro do que continuar a alugar — e que o tempo passado a alugar serviu apenas para adiar uma decisão, em vez de a melhorar.
Isto não é um argumento contra a ideia de começar por alugar. Para os compradores que estão genuinamente indecisos quanto à localização ou à adequação ao seu estilo de vida, pode ser um passo valioso. No entanto, os compradores devem entrar nesse período com critérios claros sobre o que os levaria a comprar, em vez de esperar indefinidamente por um sinal mais óbvio que raramente surge.
O que os compradores internacionais procuram atualmente em Portugal
Que tipos de imóveis têm maior procura em Portugal?
As preferências dos compradores evoluíram significativamente ao longo dos últimos anos, e compreender a procura atual ajuda os compradores a posicionarem-se de forma eficaz num mercado competitivo.
Segundo Ihna Von Moll, a procura por imóveis prontos a habitar aumentou significativamente. Os compradores internacionais, muitos dos quais adquirem imóveis a partir do estrangeiro e não conseguem supervisionar facilmente os projetos de renovação ou construção, preferem claramente casas que estejam prontas a habitar de imediato. A complexidade, a incerteza quanto aos prazos e os excedentes de custos associados aos projetos de renovação em Portugal levam muitos compradores a pagar um preço mais elevado por casas já concluídas e com boa apresentação.
Ao mesmo tempo, verifica-se um interesse crescente por imóveis mais pequenos e bem concebidos, fáceis de gerir e manter — especialmente entre os compradores que dividem o seu tempo entre Portugal e outros países. O modelo «fechar e partir» tornou-se um objetivo explícito de estilo de vida para uma parte significativa dos compradores internacionais: uma casa que possa ser deixada em segurança durante semanas ou meses seguidos, sem exigir uma gestão ativa.
Há uma preferência que se tem mantido totalmente constante em todos os perfis de compradores, localizações e orçamentos: as vistas para o mar. Nos mercados costeiros, desde Cascais até Comporta, os imóveis com vistas diretas ou parciais para o mar atingem um prémio sustentável e tendem a vender-se mais rapidamente do que imóveis comparáveis que não as possuem.
O verdadeiro desafio: encontrar o imóvel certo, e não tentar prever a evolução do mercado
Será que escolher o momento certo para investir no mercado é o fator mais importante na hora de comprar em Portugal?
Uma lição que os compradores experientes referem constantemente ter aprendido durante a sua procura: acertar na altura ideal para entrar no mercado raramente é o fator decisivo em Portugal.
Nos locais mais cobiçados do país — Cascais, centro de Lisboa, Comporta, Ericeira —, o verdadeiro desafio é o acesso. Os imóveis de luxo raramente permanecem no mercado por muito tempo. Os compradores que conseguem adquirir as melhores casas não são necessariamente aqueles que esperaram por um momento mais favorável no mercado; são aqueles que estavam bem posicionados, informados e prontos para agir quando o imóvel certo ficou disponível.
É por isso que a experiência local e as redes de contactos consolidadas são tão importantes quanto a preparação financeira. Nos principais mercados de Portugal, a diferença entre um bom resultado e uma oportunidade perdida é, muitas vezes, uma questão de dias, e não de meses.
Navegar com confiança no mercado imobiliário português
O mercado imobiliário português continua a atrair compradores internacionais pelas mesmas razões de sempre: uma qualidade de vida difícil de igualar noutros locais da Europa ao mesmo nível de preços, estabilidade política, um clima favorável e um mercado imobiliário com um historial de resiliência a longo prazo.
As perguntas que os compradores fazem — será que é tarde demais, estarei no pico, devo esperar? — são compreensíveis. Refletem o peso da decisão e a incerteza que advém de investir num mercado a partir de fora.
Na Bonte Filipidis, o nosso papel é ajudar os compradores internacionais a orientarem-se nessa dinâmica com clareza e confiança. Proporcionamos acesso a imóveis — incluindo oportunidades fora do mercado — que não estão disponíveis nos portais públicos, e oferecemos aos compradores a perspetiva honesta do mercado de que necessitam para tomarem decisões com convicção, em vez de ansiedade.
Porque, quando se investe em imóveis e num estilo de vida, compreender o mercado por dentro faz toda a diferença.
Contacte Bonte Filipidis para falar sobre o mercado imobiliário em Portugal e iniciar a sua procura com a orientação adequada.
