« Est-il trop tard pour acheter au Portugal ? » C'est l'une des questions les plus fréquentes que posent les acheteurs étrangers lors de leur premier entretien avec un conseiller immobilier — et elle est posée, sous une forme presque identique, depuis plus d'une décennie.
Le Portugal est devenu l'un des marchés immobiliers les plus attractifs d'Europe, attirant des acheteurs du monde entier grâce à son climat, sa qualité de vie, ses paysages côtiers et sa stabilité à long terme. Pourtant, malgré l'intérêt constant manifesté par les acheteurs internationaux, leurs questions reviennent souvent de manière étonnamment régulière. Le marché est-il toujours en hausse ? Est-ce que j'achète au plus haut ? Et surtout : est-ce le bon moment ?
Pour répondre honnêtement à ces questions, nous avons interrogé deux de nos agents immobiliers, Ana Belchior et Ihna Von Moll, sur ce que leur rapportent chaque jour les acheteurs — et sur ce que révèle réellement le marché immobilier portugais.
« Depuis combien de temps ce bien est-il sur le marché ? »
Pourquoi les acheteurs s'intéressent-ils en premier lieu à la durée de mise en vente ?
Pour de nombreux acheteurs internationaux, les premières questions ne portent pas sur le design, l'emplacement ou le mode de vie, mais sur les signaux du marché. Depuis combien de temps le bien est-il mis en vente ? Y a-t-il eu des offres ? Quel est le niveau d'activité actuel du marché ?
Ces questions visent à évaluer la santé du marché avant de s'engager. Les acheteurs souhaitent comprendre :
- Quelle est l'intensité de la demande actuelle dans le secteur spécifique qu'ils ciblent ?
- Que les biens immobiliers se vendent à un prix proche de leur prix demandé ou avec des réductions importantes
- Quel est le sentiment général qui prévaut parmi les autres acheteurs sur le marché ?
Selon Ihna Von Moll, les acheteurs s'interrogent de plus en plus sur les facteurs qui stimulent actuellement la demande. D'où viennent les acheteurs ? Qu'est-ce qui les pousse à s'installer ou à investir au Portugal plutôt qu'ailleurs en Europe ?
Une question connexe, qui revient de plus en plus souvent dans les discussions récentes, concerne les changements de politique. Les acheteurs se demandent si des ajustements apportés aux programmes de résidence ou aux cadres fiscaux pourraient freiner la demande dans les années à venir. En toute honnêteté, il faut reconnaître que les politiques évoluent bel et bien — mais l’attrait structurel sous-jacent du Portugal — à savoir son climat, sa sécurité, sa qualité de vie et les prix immobiliers compétitifs par rapport à ceux de ses homologues d’Europe occidentale — n’a cessé d’attirer les acheteurs internationaux, quelles que soient les modifications réglementaires.
« Le marché immobilier portugais est-il en train de ralentir, ou est-ce que j'achète au plus haut ? »
Le marché immobilier portugais a-t-il réellement atteint son apogée ?
Cette préoccupation est quasi généralisée chez les primo-accédants au Portugal, et il convient d'y répondre sans détour : elle existe depuis plus de dix ans.
Tout au long de cette période — malgré les cycles économiques, les perturbations liées à la pandémie, la hausse des taux d’intérêt et les changements de politique —, les marchés immobiliers haut de gamme du Portugal ont fait preuve de résilience et ont continué à s’apprécier. Cela ne garantit pas les performances futures, mais reflète une dynamique structurelle : la demande de logements de grande qualité dans les zones côtières et urbaines de premier choix dépasse systématiquement l’offre. Ce déséquilibre soutient les prix depuis des années et ne montre aucun signe de renversement à court terme.
« Les clients demandent souvent si le marché est sur le point de se stabiliser ou de ralentir », explique Ana Belchior. La question est légitime. Ce qui change, à mesure que les acheteurs passent plus de temps sur le marché, c’est leur compréhension de ce qu’ils achètent réellement. Comme le dit Ihna Von Moll : « Est-ce le bon moment, et le bon niveau de prix, pour investir dans ce bien immobilier ? »
Certains acheteurs sont d’abord surpris par les prix de l’immobilier dans des emplacements de choix tels que Cascais ou Comporta. Mais au fil des discussions, beaucoup commencent à comprendre qu’ils n’achètent pas simplement des mètres carrés : ils s’offrent l’accès à un certain art de vivre, à une communauté et à un emplacement dont l’attrait auprès des acheteurs internationaux n’a cessé de croître. Cette prise de conscience tend à redéfinir complètement le débat sur les prix.
« Est-ce vraiment le bon moment pour acheter au Portugal ? »
Au Portugal, vaut-il mieux commencer par louer ou acheter directement ?
Au-delà des questions liées au moment opportun, les acheteurs se demandent souvent si le marché s'est stabilisé et si la période actuelle constitue un bon moment pour entrer sur le marché.
Selon Ana Belchior, une tendance se généralise de plus en plus chez les clients internationaux. Plutôt que d’acheter immédiatement, nombreux sont ceux qui choisissent de louer pendant un ou deux ans dans un premier temps. La logique est simple : la location permet aux acheteurs de se familiariser avec différents quartiers, de se faire une idée précise du marché local et de découvrir la vie quotidienne au Portugal avant de s’engager à long terme.
Ce qui se passe souvent ensuite est révélateur. Une fois que les acheteurs ont comparé les loyers aux conditions hypothécaires actuelles et à la valeur des biens immobiliers, beaucoup en concluent qu’il est plus avantageux financièrement d’acheter que de continuer à louer — et que le temps passé à louer n’a fait que repousser une décision plutôt que de l’améliorer.
Cela ne signifie pas pour autant qu’il faille rejeter l’idée de commencer par louer. Pour les acheteurs qui ont véritablement des doutes quant à l’emplacement ou à l’adéquation avec leur mode de vie, cela peut constituer une étape utile. Mais les acheteurs devraient aborder cette période avec des critères clairs quant à ce qui les inciterait à acheter, plutôt que d’attendre indéfiniment un signal plus évident qui, bien souvent, ne se présente jamais.
Ce que recherchent aujourd'hui les acheteurs internationaux au Portugal
Quels sont les types de biens immobiliers les plus recherchés au Portugal ?
Les préférences des acheteurs ont considérablement évolué au cours des dernières années, et la compréhension de la demande actuelle aide les acheteurs à se positionner efficacement sur un marché concurrentiel.
Selon Ihna Von Moll, la demande de biens immobiliers «clés en main» a considérablement augmenté. Les acheteurs internationaux, dont beaucoup effectuent leurs achats depuis l’étranger et ne peuvent pas facilement superviser les travaux de rénovation ou de construction, privilégient nettement les logements prêts à être occupés immédiatement. La complexité, l’incertitude quant aux délais et les dépassements de budget liés aux projets de rénovation au Portugal incitent de nombreux acheteurs à payer un supplément pour des logements finis et bien présentés.
Parallèlement, on observe un intérêt croissant pour les biens immobiliers plus petits, bien conçus et faciles à gérer et à entretenir — en particulier chez les acheteurs qui partagent leur temps entre le Portugal et d’autres pays. Le modèle « lock-up-and-leave » (fermer et partir) est devenu un véritable choix de vie pour une part importante des acheteurs internationaux : une résidence que l’on peut laisser en toute sécurité pendant des semaines, voire des mois, sans qu’une gestion active soit nécessaire.
Une préférence est restée inchangée, quels que soient le profil des acheteurs, leur lieu de résidence ou leur budget : la vue sur la mer. Sur les marchés côtiers, de Cascais à Comporta, les biens offrant une vue directe ou partielle sur la mer bénéficient d’une plus-value durable et se vendent généralement plus rapidement que des biens comparables qui n’en disposent pas.
Le véritable défi : trouver le bien immobilier qui convient, et non pas anticiper les fluctuations du marché
Le choix du moment propice pour investir est-il le facteur le plus important lors d'un achat immobilier au Portugal ?
Une leçon que les acheteurs expérimentés ne cessent de souligner au cours de leurs recherches : choisir le moment idéal pour investir est rarement le facteur déterminant au Portugal.
Dans les quartiers les plus prisés du pays — Cascais, le centre de Lisbonne, Comporta, Ericeira —, le véritable défi réside dans l’accès au marché. Les biens immobiliers haut de gamme restent rarement longtemps sur le marché. Les acheteurs qui parviennent à acquérir les meilleures propriétés ne sont pas nécessairement ceux qui ont attendu un moment plus propice sur le marché ; ce sont ceux qui étaient bien positionnés, bien informés et prêts à agir dès qu’un bien correspondant à leurs critères s’est présenté.
C’est pourquoi l’expertise locale et les réseaux bien établis sont tout aussi importants que la préparation financière. Sur les principaux marchés portugais, la différence entre un résultat positif et une occasion manquée se joue souvent en quelques jours, et non en quelques mois.
S'orienter en toute confiance sur le marché immobilier portugais
Le marché immobilier portugais continue d'attirer les acheteurs internationaux pour les mêmes raisons que par le passé : une qualité de vie difficile à égaler ailleurs en Europe à ce niveau de prix, une stabilité politique, un climat favorable et un marché immobilier qui a toujours fait preuve de résilience à long terme.
Les questions que se posent les acheteurs — est-il trop tard, suis-je au plus haut, devrais-je attendre ? — sont tout à fait compréhensibles. Elles reflètent l'importance de cette décision et l'incertitude qui accompagne tout investissement dans un marché depuis l'extérieur.
Chez Bonte Filipidis, notre rôle est d'aider les acheteurs internationaux à s'y retrouver dans ce contexte avec clarté et confiance. Nous leur donnons accès à des biens immobiliers — y compris des opportunités hors marché — qui ne sont pas disponibles sur les portails publics, et nous leur offrons une vision honnête du marché dont ils ont besoin pour prendre des décisions avec conviction plutôt qu'avec inquiétude.
Car lorsqu'on investit dans l'immobilier et dans un certain art de vivre, connaître le marché de l'intérieur fait toute la différence.
Contactez Bonte Filipidis pour discuter du marché immobilier portugais et entamer votre recherche en bénéficiant de conseils avisés.
