« Est-il trop tard pour acheter au Portugal ? » C'est l'une des questions les plus fréquentes que posent les acheteurs étrangers lors de leur premier entretien avec un conseiller immobilier — et elle est posée, sous une forme presque identique, depuis plus de dix ans.
Le Portugal est devenu l'un des marchés immobiliers les plus prisés d'Europe, attirant des acheteurs du monde entier grâce à son climat, sa qualité de vie, ses paysages côtiers et sa stabilité à long terme. Pourtant, malgré l'intérêt constant des acheteurs internationaux, leurs questions reviennent souvent de manière étonnamment régulière. Le marché est-il toujours en hausse ? Est-ce que j'achète au plus haut ? Et surtout : est-ce le bon moment ?
Pour répondre honnêtement à ces questions, nous avons interrogé deux de nos agents immobiliers, Ana Belchior et Ihna Von Moll, sur ce que les acheteurs leur confient au quotidien — et sur ce que révèle réellement le marché immobilier portugais.
« Depuis combien de temps ce bien est-il sur le marché ? »
Pourquoi les acheteurs s'enquièrent-ils d'abord de la durée de mise en vente ?
Pour de nombreux acheteurs étrangers, les premières questions ne portent pas sur le design, l'emplacement ou le style de vie, mais sur les signaux du marché. Depuis combien de temps le bien est-il en vente ? Y a-t-il eu des offres ? Le marché est-il dynamique en ce moment ?
Ces questions visent à évaluer la santé du marché avant de s'engager. Les acheteurs souhaitent comprendre :
- Quelle est l'intensité de la demande actuelle dans le secteur spécifique qu'ils ciblent
- Que les biens immobiliers se vendent à un prix proche de leur prix de vente ou avec des réductions importantes
- Quel est le sentiment général qui prévaut parmi les autres acheteurs sur le marché ?
Selon Ihna Von Moll, les acheteurs s'interrogent de plus en plus sur les facteurs qui stimulent actuellement la demande. D'où viennent les acheteurs ? Qu'est-ce qui les pousse à s'installer ou à investir au Portugal plutôt qu'ailleurs en Europe ?
Une question connexe qui revient de plus en plus souvent dans les discussions récentes concerne les changements de politique. Les acheteurs se demandent si des modifications apportées aux programmes de résidence ou aux cadres fiscaux pourraient freiner la demande dans les années à venir. En toute honnêteté, il est vrai que les politiques évoluent, mais l’attrait structurel du Portugal — son climat, sa sécurité, sa qualité de vie et les prix immobiliers compétitifs par rapport à ceux de ses voisins d’Europe occidentale — a toujours attiré les acheteurs internationaux, indépendamment des changements réglementaires.
« Le marché immobilier portugais est-il en train de ralentir, ou est-ce que j'achète au plus haut ? »
Le marché immobilier portugais a-t-il jamais vraiment atteint son apogée ?
Cette préoccupation est quasi généralisée chez les primo-accédants au Portugal, et il convient d'y répondre sans détour : elle existe depuis plus de dix ans.
Tout au long de cette période — malgré les cycles économiques, les perturbations liées à la pandémie, la hausse des taux d'intérêt et les changements de politique —, les marchés immobiliers haut de gamme du Portugal ont fait preuve de résilience et ont continué à s'apprécier. Cela ne garantit pas les performances futures, mais reflète une dynamique structurelle : la demande de logements de grande qualité dans les zones côtières et urbaines de premier choix dépasse systématiquement l'offre. Ce déséquilibre soutient les prix depuis des années et ne semble pas près de s'inverser à court terme.
« Les clients demandent souvent si le marché est sur le point de se stabiliser ou de ralentir », explique Ana Belchior. La question est légitime. Ce qui change, à mesure que les acheteurs passent plus de temps sur le marché, c’est leur compréhension de ce qu’ils achètent réellement. Comme le dit Ihna Von Moll : « Est-ce le bon moment, et le bon niveau de prix, pour investir dans ce bien immobilier ? »
Certains acheteurs sont d'abord surpris par le prix des biens immobiliers dans des emplacements de choix tels que Cascais ou Comporta. Mais au fil de la discussion, beaucoup finissent par comprendre qu'ils n'achètent pas simplement des mètres carrés : ils s'offrent l'accès à un certain art de vivre, à une communauté et à un emplacement dont l'attrait auprès des acheteurs internationaux ne cesse de croître. Cette prise de conscience tend à redéfinir complètement la discussion sur les prix.
« Est-ce vraiment le bon moment pour acheter au Portugal ? »
Vaut-il mieux louer d'abord ou acheter directement au Portugal ?
Au-delà des questions de timing, les acheteurs se demandent souvent si le marché s'est stabilisé et si le moment actuel constitue un bon moment pour entrer sur le marché.
Selon Ana Belchior, une tendance se généralise de plus en plus chez les clients internationaux. Plutôt que d'acheter immédiatement, beaucoup choisissent d'abord de louer pendant un ou deux ans. La logique est simple : la location permet aux acheteurs de se familiariser avec différents quartiers, de se faire une idée précise du marché local et de découvrir la vie quotidienne au Portugal avant de s'engager à long terme.
Ce qui se passe souvent ensuite est révélateur. Une fois que les acheteurs ont comparé les loyers aux conditions hypothécaires actuelles et à la valeur des biens immobiliers, beaucoup en concluent qu’il est plus judicieux financièrement d’acheter que de continuer à louer — et que le temps passé à louer n’a fait que repousser la décision plutôt que de l’améliorer.
Cela ne signifie pas pour autant qu’il faille écarter d’emblée l’option de la location. Pour les acheteurs qui ont véritablement des doutes quant à l’emplacement ou à l’adéquation avec leur mode de vie, cela peut constituer une étape utile. Mais les acheteurs devraient aborder cette période avec des critères clairs quant à ce qui les inciterait à acheter, plutôt que d’attendre indéfiniment un signal plus évident qui, bien souvent, ne se présente jamais.
Ce que recherchent aujourd'hui les acheteurs étrangers au Portugal
Quels sont les types de biens immobiliers les plus recherchés au Portugal ?
Les préférences des acheteurs ont considérablement évolué au cours des dernières années, et la compréhension de la demande actuelle aide les acheteurs à se positionner efficacement sur un marché concurrentiel.
Selon Ihna Von Moll, la demande en biens immobiliers clés en main a considérablement augmenté. Les acheteurs internationaux, dont beaucoup effectuent leurs achats depuis l'étranger et ne peuvent pas facilement superviser les travaux de rénovation ou de construction, privilégient nettement les logements prêts à emménager immédiatement. La complexité, l'incertitude quant aux délais et les dépassements de budget liés aux projets de rénovation au Portugal incitent de nombreux acheteurs à payer un supplément pour des logements finis et bien présentés.
Parallèlement, on observe un intérêt croissant pour les propriétés plus petites et bien conçues, faciles à gérer et à entretenir — en particulier chez les acheteurs qui partagent leur temps entre le Portugal et d’autres pays. Le modèle « clé en main » est devenu un véritable mode de vie pour une part importante des acheteurs internationaux : une maison que l’on peut laisser sans souci pendant des semaines, voire des mois, sans qu’une gestion active ne soit nécessaire.
Une préférence est restée constante, quels que soient le profil de l'acheteur, la localisation ou le budget : la vue sur la mer. Sur les marchés côtiers, de Cascais à Comporta, les biens offrant une vue directe ou partielle sur la mer bénéficient d'une plus-value durable et se vendent généralement plus rapidement que des biens comparables qui n'en disposent pas.
Le véritable défi : trouver le bien immobilier idéal, et non pas anticiper les fluctuations du marché
Le choix du moment est-il le facteur le plus important lors d'un achat immobilier au Portugal ?
Une leçon que les acheteurs expérimentés ne cessent de souligner au cours de leurs recherches : au Portugal, le fait de choisir le moment idéal pour acheter est rarement le facteur déterminant.
Dans les quartiers les plus prisés du pays — Cascais, le centre de Lisbonne, Comporta, Ericeira —, le véritable défi réside dans l'accès au marché. Les biens immobiliers de prestige restent rarement longtemps sur le marché. Les acheteurs qui parviennent à acquérir les meilleures propriétés ne sont pas nécessairement ceux qui ont attendu un moment plus propice sur le marché ; ce sont ceux qui étaient bien placés, bien informés et prêts à agir dès qu'un bien correspondant à leurs critères s'est présenté.
C'est pourquoi l'expertise locale et les réseaux bien établis sont tout aussi importants que la préparation financière. Sur les principaux marchés portugais, la différence entre une opération réussie et une occasion manquée se joue souvent en quelques jours, et non en plusieurs mois.
S'y retrouver en toute confiance sur le marché immobilier portugais
Le marché immobilier portugais continue d'attirer les acheteurs internationaux pour les mêmes raisons que par le passé : une qualité de vie difficile à égaler ailleurs en Europe à ce niveau de prix, une stabilité politique, un climat favorable et un marché immobilier qui a toujours fait preuve de résilience à long terme.
Les questions que se posent les acheteurs — est-il trop tard, suis-je au sommet du marché, devrais-je attendre ? — sont tout à fait compréhensibles. Elles reflètent l'importance de la décision et l'incertitude qui accompagne le fait d'investir dans un marché sans y être présent.
Chez Bonte Filipidis, notre rôle est d'aider les acheteurs internationaux à s'y retrouver dans ce contexte avec clarté et assurance. Nous leur donnons accès à des biens immobiliers — y compris des opportunités hors marché — qui ne sont pas disponibles sur les portails publics, et nous leur offrons une vision honnête du marché dont ils ont besoin pour prendre des décisions avec conviction plutôt qu'avec inquiétude.
Car lorsqu'il s'agit d'investir dans l'immobilier et dans un certain art de vivre, connaître le marché de l'intérieur fait toute la différence.
Contactez Bonte Filipidis pour discuter du marché immobilier portugais et entamer votre recherche en bénéficiant de conseils avisés.
